[摘要] 12月19日，由中指研究院、海南房天下主办的以“新形势•新机遇•新发展”为主题的2012-2013中国（海南）房地产形势报告会在海口文华大酒店盛大启幕。房地产业内专家学者、一线开发商、代理机构及媒体代表等逾300名嘉宾出席了活动，共话房地产网络营销变革与创新，深度剖析海南房地产市场新形势和新发展。
编者按：2012年12月19日，2012—2013年中国（海南）房地产互联网年度峰会在海口文华大酒店隆重举行，汇集影响力人物，聚焦行业变革，发布趋势。“新形势•新机遇•新发展”，产品如何升级，营销如何创新，房地产互联网时代，勾勒蓝海前景。房天下现场直击，时间传递业界鼎言与前瞻判断。
2012，楼市风云变幻；2013，谁能把握先机赢得市场？
12月19日，由中指研究院、海南房天下主办的以“新形势•新机遇•新发展”为主题的2012-2013中国（海南）房地产形势报告会在海口文华大酒店盛大启幕。房地产业内专家学者、一线开发商、代理机构及媒体代表等逾300名嘉宾出席了活动，共话房地产网络营销变革与创新，深度剖析海南房地产市场新形势和新发展。海南产业经济研究院院长李仁君教授出席活动并做了精彩的主题演讲。
李教授将当前的经济形势与海南房地产市场发展趋势相结合谈了自己的看法。他认为结合前不久闭幕的中共十八大报告以及刚刚召开的中央经济工作会议，从中得出的一个信号是中央要加强和改善宏观调控，促进经济持续健康发展。这个提法跟以往有所不同，应该着重把握以下几个转变。
，我们的经济增长要由数量型增长向质量型增长转变。由人口的红利带给我们的较高的经济增长在“十一五”期间基本上发挥完毕，下一步更多地要依靠改革的红利，我国经济增长在未来一段时间内，增长的数量可能并不需要太高，只要7.5%就够了，但这个增长里面更多地要体现质量和效益。
第二，由外需拉动要向由内需拉动转变。通过低消费高储蓄换来的大量出口，现在到了必须转变的时候了，其实我们不转变也不行，美国已经实行再工业化了，这说明美国也要解决就业的难题，美国一直在量化宽松来增加货币投放，以刺激世界经济。目前我们还没有看到以美国为龙头的西方经济好转的迹象，现在必须要靠我们自己了。也就是启动内需刺激计划。
第三，由中国制造向中国创造的转变。十八报告提出了实施创新驱动战略。过去我们引以为豪的是“中国制造”、“世界工厂”，但是这些成就其实都不值得炫耀，因为这是一种建立在以低附加值和产业链低端的一种生产优势。我们更关心什么时候我们掌握了核心技术和关键的知识产权，我们可以凭我们的知识产权，在世界总产值中占有更大的份额，这可能才是更紧迫的事情。
第四，由区域失衡型转向区域平衡发展型。最近关于大力推进城镇化的说法比较多，大家注意是城镇化不是城市化，我们以前强调城市化的方向往往做大城市，城市大了还要更大，农村人口跑城市里面变成农民工，这个不是我们今后愿意看到的方向，今后方向是乡村就地城镇化。目前我国城镇化的水平还有很大的潜力，城镇化比例只有51.27%，这个比例应该说低于世界主要发达国家的城镇化水平。世界经验表明城镇化率达到30到70%之间时，会有加速发展的过程。所以我们希望看到我国农村地区可以迅速地实现城镇化，由此带来很多的投资机会，包括乡村地产改造机会等。应成为主要的需求。
第五，由分配不公型向成果共享型转变。改革开放以来我们取得了较大的发展成就，但我们的发展也是付出了代价的，其中之一就是收入分配不公日趋严重。中国已经连续十年没有公布基尼系数了，据有关机构测算，我国基尼系数高达0.6，大大超过了联合国规定的警戒线0.4。所以中央会加大收入分配改革力度。
第六，由试点推广向协同改革转变。在改革开放初期，盛行摸着石头过河，就是说改革的方向未完全明了，还是需要有一些尝试的，在取得经验以后再正式推广。现在我国改革到了深水区，需要从改革的系统性、整体性和协同性方面下功夫，这就是改革的深水攻坚战。这样不同部门的协同改革就很重要了。
第二个方面是关于市场经济进程中财富路径的演变。可以做一个简单的概括，这个演变经历了四个阶段。
阶段：改革开放初期（上世纪70年代末）到80年代末。这是一个物资短缺的时代，各种票证流行，物资严重馈乏。短缺时代，谁有物资谁发财，由此形成了一批“倒爷”，甚至引发了社会动荡。
第二阶段：上世纪80年代末到90年代中期。这个时期我国悄然进入资本短缺时代。当温饱问题解决之后，需要大量的建设，但我们的资金是不够的，资本短缺时代造成了资本市场。炒股，成为那个时代的流行生财之道。那个时候谁手上有股票就赚钱，不仅是股票，就是有买股票的认购证都可以卖钱。1996年人民日报一个社论，股市突然崩溃，从此我们告别了简简单单都靠拿有股票挣钱的时代一去不复返了。
第三个阶段：上世纪90年代末一直到本世纪一十年代中期。这是住房短缺的时代。市场化改革把住房推向市场，房改在改善了整个城市的风貌的同时，也产生了房价的问题和住房的短缺问题。而另有一些人利用住房的短缺，进行住房投资和投机。炒房成了一个理财的手段，很多人通过炒房发财了。但到最后，特别是房地产调控以后，住房短缺也不存在了。现在想如过去一样随便拿块地盖了房就赚钱的时代已经一去不复返。
第四个阶段：从本世纪一十年代中叶到现在。这是创新创意的时代。我们结合房地产来讲就是创意房产时代到来。什么叫做创意？必须解决两个问题：一是人家最需求的是什么？谁是你服务的对象？二是我们比别人率先提供什么？这两个武装解决好了，你的创意就成功了。
谈到海南房地产市场的发展趋势，李教授认为海南高端房地产依然是强者恒强。在创意房地产时代到来以后，海南的高端房地产是由其特色资源决定的，这会持久地吸引一部分岛外高端客户来海南选房。其实，海南高端房地产项目一直保持了比较好的发展势头。如果能把握好特色，做好创意，海南的高端房地产市场始终是一个热点。
另一方面，李教授认为改善性需求购房也不可低估。我国住房自有率其实不低，高达89.68%，比世界的60%的平均水平要高出很多的。但是我们还是抱怨房价高，买不起房等。实际上背后的实质是我们的住房满意度不够，房屋的分配不公。人们没有房子的要房子，有了房子还要更好的房子。这恰恰说明我国的改善性需求始终有很大的潜在，中国人只要生活富裕之后，首先想到换车换房。岛外的大量的居民在生活水平提高之后，考虑养生需求就一定来海南置业，所以，改善性需求不可低估。
当前政府正在加快城镇化进程，李教授表示其中所涉及到的乡村房地产改造前途无量。国家已经强调了城镇化的新方向，乡村房地产的改造应该是一个很大的市场。把整治乡村环境和农村房地产开发结合起来，会大有作为的。
四是特色高科技房地产渐露商机。我们知道海南的很多产业是需要延伸到新能源新材料的。智能技术和光伏发电都需要在建房上得到体现，另外海南三沙市建设需要探索诸如将房子建在海上或者是海底的这一系列想法。
延伸阅读：
2012-2013中国（海南）房地产形势报告会精彩花絮(图)
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