[摘要] “明年是不是房贷就要多还了呀？”2012年1月1日起，大部分银行房贷利率将按新利率执行，今年先后三次加息 ，累加效应都会在明年初体现在还房贷的账单上。时至年底 ，不少房奴都开始担心 ，元旦之后房贷应该怎么还？要多还多少呢？是否应该提前还贷？
四类房贷不适合提前还
明年房贷要多还了，市民是不是都行动起来，提前还贷了呢？记者咨询了多家银行发现，目前银行并未出现客户提前还贷高峰，银行个贷部负责人说，估计和今年整体钱紧有关；加之老客户享受的是优惠利率，所以不急于提前还贷。
但是，他也提醒，下个月需要还房贷的市民，在卡里多存些钱。目前银行多推出短信通知服务，会提醒客户下个月月供将增加。不过银行系统还未能提供准确的增加额信息，客户在下月还款日时多存点钱，以免明年1月份出现扣款不足，客户在还款时可通过补登房贷存折了解月供变化。
情况一：享受7折利率房贷
分析认为，首先是已享受7折至85折优惠利率的房贷最不应该还。以5年以上贷款利率为例，按明年1月1日调整贷款利率后，基准贷款利率为7.05%，如果贷款者此前享受7折利率，则优惠利率为4.935%，如果享受85折利率，则优惠利率为5.9925%。
以100万元20年期等额还本息贷款为例。 部分客户按照今年调息前5.94%的基准利率打7折计算， 每月月供为6463元，明年1月1日后，这部分客户还能按7.05%基准利率的7折还房贷，则每月月供仅为6563元，利率调整前后月供之差不过100元。这部分客户不需要提前还房贷。
对借款人日常生活不会造成什么影响。理财师尤其强调，在目前首套房贷款利率都比基准利率高的态势下，提前还款看似节省利息，实则得不偿失。
情况二：等额本息还款到中期
等额本息还款已到中期的房贷客户不宜提前还。等额本息还款是每月还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，也就是说借款人前期还的利息比重较大，本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话，已经偿还了大部分的利息，提前还款的部分则更多的是本金，这种情况再选择提前还贷的话意义不大。
情况三：等额本金还款已过1/3
对于等额本金还款期已过1/3 的房贷者如提前还贷也不划算。
据悉， 等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少。 据测算，使用该还款方式的还款周期，当还款期超过1/3时，其实借款人已还了一半的利息，此时再选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效节省利息支出。
情况四：投资高于贷款利率
投资高于贷款利率的不宜提前还。理财师认为，尽管投资时风险迭出，但如果不贪心，一年赚10%还是很有希望的。
对于已经享受7折或85折优惠房贷利率的借款人而言，即使没有好的投资渠道赚不到更高的，但目前半年期、一年期理财产品的率就已经高于打折后的房贷利率，足以应付加息后的房贷利息支出。
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