[摘要] 近段时间以来，海南楼市持续低迷，房价不断下滑，“限购令”到期似乎成了一个转机。海口市住建部门率先表态：商品房“限购令”不会“松绑”。业内人士也认为，目前我国房地产调控正处于转型关键期，并不具备放松“限购令”的条件，我国房地产调控依然任重道远。
近段时间以来，海南楼市持续低迷，房价不断下滑，“限购令”到期似乎成了一个转机。海口市住建部门率先表态：商品房“限购令”不会“松绑”。业内人士也认为，目前我国房地产调控正处于转型关键期，并不具备放松“限购令”的条件，我国房地产调控依然任重道远。
——“限购令”等调控政策使海南楼市量价齐跌
2010年初，海南国际旅游岛建设上升至国家战略后，海南楼市量价均大幅上扬。1月份，海南房地产开发投资同比增长200%，商品住房销售面积达到184.25万平方米，同比增长842.92%，环比增长97.83%，创造单月销售历史新高;2月份，海南房地产销售均价14087元每平方米，达到新的高点，环比增长72.66%。
今年初，海口、三亚相继推出“限购令”，对保障性住房建设、税收政策、信贷政策、房地产用地、房屋交易及限购等提出实施意见，对外地户口居民来海南购房者和本岛户口居民预购二套房者进行限制。
随后，海南楼市的销售量和金额均呈明显下滑趋势。据海南省统计局统计，今年上半年，海南房屋销售面积同比下降9.9%;前三季度，海南房屋销售面积619.49万平方米，尽管同比增速由年初以来的持续下降开始转为上升，但增长幅度仅为0.3%，而2010年前三季度房屋销售面积同比增长达到78.3%。
从近几个月的网签数据来看，全省楼市成交量几乎每月都保持在2500套，近期虽有小量反弹，但是依旧没有明显起色。11月，海南住宅成交均价每平方米9056.38元，环比10月份每平方米10408.99元，下跌了13%。
另一方面，有关呼吁放松楼市限购的声音也一直未停歇。目前来看，除海口市住建局市场处负责人表示将延续“限购”政策之外，11个限购即将到期城市中还没有一个主动下发明文规定，明确表示将延长“限购令”，这无疑给市场留下了很大的想象空间。
业内人士认为，越接近年底，市场与政策之间的这种博弈越是强烈。目前已经执行限购的数十个城市中，厦门、济南、青岛、石家庄、长春、贵阳等近10个城市设置了限购期限，其中多为今年底明年初。
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——业界认为不具备取消限购条件
许多海南房地产企业负责人和专家向记者表示，目前，楼市价格正在步步下滑，“停限”的条件还不具备，如果对楼市提前“松绑”，将会引来炒房资金的流入，楼市价格将会进一步反弹，两年多的调控成效将付之东流。
海口市住建局市场处处长戴开权表示，海口市住建部门将严格执行“限购令”，不会“松绑”该项政策，将依据国务院有关要求继续严格调控房地产市场。他认为，海口市住建部门在执行“限购令”上没有具体期限，国家规定限购限价的政策应当是长期的调控任务，海口市不具备“松绑”“限购令”所需要的外部条件支持。
与其他城市一样，自“限购令”后，海南楼市成交量出现下滑。但不同的是，海南大部分楼盘成交价格仍然较为平稳。进入12月，随着销售旺季来临，海南楼市在前两轮不正常的市场“狂飙”之后，量价逐步实现理性回归，但是房价下降空间却有限。
统计数据显示：海南楼市11月总成交2806套，环比10月的2755套上涨1.85%;住宅成交总面积24.82万平方米，环比10月的24.24万平方米下跌2.4%。
业内人士分析认为，总成交量和总成交均价的一涨一跌，说明市场“以价换量”的大趋势日趋明显。
海南大学中国现代经济理论研究所所长王毅武认为，海南房地产目前还没有达到它应有的性价比，在国家“限购令”背景下，房地产市场都出现波动，但海南房地产市场总体来看依旧坚挺。
从角度来看，住建部研究中心副主任王珏林向媒体表示，目前房地产市场的购买需求还很大，政策一旦放松，房价就会反弹，调控可能功亏一篑，即使是区域性的政策放松，也可能会影响调控的大局。现有调控政策如果真要放开的话，也必须有新的调控手段来承接，实现“一进一退”，这还需要一定时间。
——专家：调整房地产结构推动理性发展
继海口之后，广州、深圳等地的主管部门也相继表态，“限购政策退出没有时间表”。尽管国家有关部门没有正式发文，但已有消息称，住建部日前知会地方政府，限购政策于今年底到期的城市须在到期之后延续这一政策。如何让楼市调控步入平稳有序轨道，恐怕是当前楼市面临的主要问题。
业内人士认为，我国住房制度仍处于转型的关键时期，保障房建设和分配还没到位，房产税推广也还不具备条件。在商品房市场整体供求关系尚未平衡的情况下，限购政策长期存续的可能性很大。
此外，我国城市化进程还在进行中，特别是一些适婚男女存在较紧迫的住房需求。因此，要抑制楼市报复性反弹，不仅要靠“限购令”，更需要尽快调整房地产结构，推动其实现良性发展。
海南省住房和城乡建设厅总规划师宋祎认为，我国房地产业亟需转型。以海南楼市为例，需改变以居住地产为主导的单一房地产产品结构，构筑以专业化旅游地产为主导，居住地产、商业地产和办公地产协调发展的多元化产品体系。从以一次性开发为特征的粗放型开发逐步过渡到以产业经营为主的可持续开发，以确保地方税源稳定，减少大规模、盲目出让土地的冲动。
业内人士指出，作为房地产调控政策体系的重要组成部分，今后限购政策的退出将以房产税等政策的出台为依据。房产税的实施，既有利于地方政府摆脱对土地财政的高度依赖，也会使调控长期化和常态化。
但是王毅武等专家谨慎认为，从目前来看，房产税赖以推广的信息基础——个人资产征信系统尚未完善。房产税即使已开始试点，也并无实质规则，其具体推广还有很长的路要走。
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