[摘要] 奇高的收益率及监管层的严密关注再次将房地产信托置于风口浪尖。记者近日采访了解到，被信贷紧缩抑制的房地产企业融资需求正转向信托，信托资金已成为中小房企的主要融资来源之一。
股市低迷，楼市前景不明，房地产信托如此可观的预期，确实颇具投资吸引力。
宜信财富管理中心高级贵宾理财顾问葛伟芬告诉记者，信托投资门槛以１００万元起步，投资者是高净值客户，特别是楼市限购令出台后，很多客户将注意力转向房地产信托。"尤其是去年下半年以来，率越来越高，目前我们代售的房地产信托计划率均在９％－１２％。今年房地产信托销售很好，特别是一些质量好的项目，产品出来一周就被抢购一空。"
高总是伴随高风险，楼市成交已初显疲态，开发商在信托产品到期时能否回笼资金，及时兑付是房地产信托风险所在。
葛伟芬称，现在做的房地产信托项目都是二三线、三四线城市，拿地成本低，且当地政府出于招商引资目的还会给予一定补贴，增强了房地产企业的周转能力，同时也降低了信托产品风险。
好买基金研究中心报告称，信托公司目前处于"卖方市场"，有机会选择资质相对的房地产企业，并在股权质押、抵押物、抵押率、担保条款、连带责任条款上做更好的考虑。
"我们自己也在对房地产信托进行结构性调整，注意力正在从住宅类房地产项目转向商业地产。"百瑞信托研究发展中心博士后科研工作站主任罗靖告诉记者，即便要做住宅类信托也会选择优质公司，并将好几个项目打包做成基金，以此分散信托产品风险。
市场风险累积 房地产信托收紧趋势明显
实际上，若考虑信托发行等各环节费用，目前开发商信托融资的成本一般在１５％以上，极个别开发商融资成本甚至达到２５％－３０％。
一面是高企的资金成本，一面是初显疲态的房地产市场，风险累积不容忽视。去年，银监会就出台《信托公司净资本管理办法》，拟以类似银行资本充足率的指标约束信托公司；随后又发布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，要求信托公司自查房地产开发项目是否满足"四证"齐全等条件，并要求信托公司每月上报房地产信托业务的风险监测情况。
４月份以来，信托业内几度传出银监会将暂停房地产信托的消息，尽管银监会人士表态并未叫停，对房地产信托业务的要求没有变化，不过银监会确实收紧了房地产信托产品最重要的销售渠道--商业银行。
信托公司人士告诉记者，银监会主要领导此前在内部会议上警示，对于存在违规行为和高风险经营的房地产开发企业，银行不得协助通过房地产信托类理财产品、发行债券等方式募集资金。
银监会主席刘明康也明确表示，要对当前房地产市场出现的一些新苗头密切监测、加强研判，加强房地产信托业务的监管。
监管的紧缩信号已经释放，无论是从资金主要募集方银行，还是从产品发行方信托，均遏制了房地产信托的推出。银行销售渠道对房地产信托的谨慎，甚至停售，无疑将大大影响产品募集。此外，目前已有大型信托公司按月对融资类房地产信托的总规模规定上限。
联华国际信托高级信托经理周林对记者说，监管层虽说近期不会针对房地产信托出台新规，但业界都认为收紧趋势明显，最近希望多做几个项目。毕竟对不少信托公司来说，房地产信托是非常重要的盈利来源。
罗靖说，一方面，部分商业银行暂停销售房地产信托确实有比较大的影响，特别是那些非常依赖银行渠道的信托公司；另一方面，随着楼市成交下滑，投资者对房地产信托也愈发谨慎。
信托公司人士对记者坦言，并非所有房地产信托产品都很好卖，特别是近段时间，投资者开始担心楼市疲弱可能引发的风险，房地产信托没有年初那么好卖。
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