[摘要] 目前，楼市调控政策逐步收紧，住宅市场成交量低迷，开发商纷纷从住宅地产开发转向尚未受到严控的商业地产开发。在全国各大城市商品住宅成交量持续下滑的同时，不受限购的商业地产则在不少城市出现量价齐升。商业地产俨然成为开发商以及投资者的战略转移目标，然而，商业地产需要专业精深的设计、开发、运营团队。
目前，楼市调控政策逐步收紧，住宅市场成交量低迷，开发商纷纷从住宅地产开发转向尚未受到严控的商业地产开发。在各大城市商品住宅成交量持续下滑的同时，不受限购的商业地产则在不少城市出现量价齐升。商业地产俨然成为开发商以及投资者的战略转移目标，然而，商业地产需要专业精深的设计、开发、运
纷纷进入热情高涨
国家统计局数据显示，今年1-4月份，商品房销售面积24898万平方米，同比增长6.3%。其中，住宅销售面积增长5.8%，办公楼增长4.4%，商业营业用房增长7.7%。商品房销售额14078亿元，同比增长13.3%。其中，住宅销售额增长11.0%，办公楼和商业营业用房分别增长23.8%和26.6%。商业地产与住宅地产所展现的市场形成很大差异。
近两年来，商业地产可谓风起云涌。无论房地产上市公司、大型房企，还是中小房企，乃至保险企业、制造业等众多其他行业的民营企业均纷纷转向商业地产开发。除一线城市外，商业地产在二、三线城市，乃至四线城市遍地开花。投资企业对商业地块用地的拿地热情不断升温。眼下上市房企保利、招商地产、金地均加大了商业地产开发，一向声称专做住宅开发的万科也已经高调进入商业地产，远洋地产明确提出，在商业地产领域开发物业和投资性物业的投资比重50：50的既定战略，万通地产也宣称，未来5年内其商用物业收入占总收入的15%，利润占总利润的30%，投资型持有物业占总资产的20%至30%。有开发企业向记者透露，去年一年该公司在多个城市取得了不下28单综合性商业开发项目，目前正在广挖商业地产设计运营人才，筹措资金，着手进入实体建设阶段。据了解，当下这种手握数十单大型商业地产开发项目的企业并非少数。戴德梁行发布的全球房地产投资报告也显示，2011年外资格外青睐中国的商业地产。全球预计会有1040亿美元的资金投向亚太区的房地产，较2010年年中的资金量上升45%，其中中国商业地产为资金重点流向。
规避政策风险是“诱因”
开发商纷纷看好商业地产主要在于规避政策风险。当一线城市商业地产趋于饱和的情况下，政策非调控重点地区的二三线城市便成为房地产企业“攻城略地”的战场。有开发商透露，由于这些地方处于城市发展的旺盛阶段，政府要业绩，急于招商引资，因此对能够较大提升城市面貌的商业地产投资，特别是一些大企业投资的“城市综合体”颇为青睐。在这些地方拿地，虽然也要按招拍挂程序走，但可以获得和政府方面协商的余地，拿地胜算大。另外，经协商地方上往往会给与减免城市配套费用、分期开发等优惠，拿地成本可大为降低。去年以来，二三线城市不断爆出投资超百亿的“造城”项目，许多大型房企跻身“造城”行列。
综合性商业地产的规模远大于普通房地产项目，与住宅相比，商业地产对资本规模、运营水平、价值培育等方面的要求更高，风险要大。为避免引资风险，地方政府往往要求开发企业要长久自持30%的商业物业。这对开发商的资本运作能力是一大考验。
由于商业地产不在新政调控范围内，开发商对非政策调控重点地区的住宅价格空间也十分有信心，很多城市综合体的开发商通常采取先期开发住宅，用银行贷款及销售资金滚动开发后期的写字楼、商业部分。也有开发商先期销售工时相对短、成本较低的LOFT建筑以运作商业建筑。尽管限购政策在普遍推开，但有不少开发商此前预判这将是一项短期政策，到年中即会放松。然而，从目前的政策形势看，中央不但没有放松对住宅的限购政策，全面紧缩的“银根”，以及接连不断的新政对商业地产资金来源正在产生巨大的影响。
5月18日，央行再度上调金融机构存款准备金率0.5个百分点，使存款准备金率达到了21%，这直接导致银行的放贷金额将进一步缩水，开发商将面临融资压力。据国家统计数据显示，4月份房地产企业到位资金6094亿，环比下降了14.1%。其中，国内贷款下降了16.8%。显然存款准备金率上调之后，国内贷款获得资金将会继续减少。
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