[摘要] “金九银十”是房地产的黄金周期，而2010年的黄金周期却成了调控密集期。初步统计，从9月29日银监会、人民银行宣布提高商品房贷首付比例以及暂停三套房贷开始，限贷、限购政策纷纷出台，截至目前已有15个城市开始限购。另一方面，随着通货膨胀压力加大，国家宏观紧缩政策也不断出台，如上调存款准备金率等。
“金九银十”是房地产的黄金周期，而2010年的黄金周期却成了调控密集期。初步统计，从9月29日银监会、人民银行宣布提高商品房贷首付比例以及暂停三套房贷开始，限贷、限购政策纷纷出台，截至目前已有15个城市开始限购。另一方面，随着通货膨胀压力加大，国家宏观紧缩政策也不断出台，如上调存款准备金率等。
房价仍未明显下降
DTZ戴德梁行的统计数据显示，10月到11月上旬，除广州外，其他一线城市成交量仅仅显示出小幅下调，而广州因9月26日亚运城开售的庞大入市房源及热烈市场反应刺激，10月成交量环比反而大涨46.2%，使四个样本城市总成交量环比上涨6.2%。二线城市成交量除长沙外均呈上扬态势，环比9月上涨10.8%，其中成都受秋交会、西博会及购房者集中入市带动市场成交活跃，成交量环比上升43.9%。
另外，在价格方面，限购与加息的叠加效应尚未抑制成交均价持续走高趋势：一、二线城市10月成交均价环比涨幅分别为2.2%及3.9%。一线城市均价除广州外均呈持续上扬走势，北京、上海及深圳较9月价格分别上涨8.9%、5.8%及6.8%。二线城市价格调整幅度较小，仅长沙价格环比下调7.1%。
“市场调控的结果不会在短期内就立即显现。”金地集团某高层表示，从目前的市场数据来看，市场并没有出现成交量大幅下滑的局面，这主要是因为刚性需求的释放。与此同时，房价也会做出一定程度的调整，过快上涨的势头已经得到抑制，将逐渐回归理性水平。
世联地产董事长陈劲松则认为，虽然没有明显的价格下跌，但是城市边缘区域已经出现不同城的优惠打折，其快速上升的趋势已经得到了遏制，只是城市核心区域价格难以下降。整体上，价格不会有系统性的回调，而会出现局部性回调，“不会出现整体下跌20%的情况，但是不排除某些城市下调20%。”
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开发商忙着找钱
首先银行不仅对购房者限贷，也开始对开发商限贷。“银行确实在收紧对房地产企业的贷款，审批会更加严格，更加注重企业的资质。”这位金地高层表示。根据统计数据显示，10月房地产开发企业从银行获得的新增信贷资金总额约为1734亿元，占房地产开发资金总量的31%，为两年以来。企业自筹资金比例升至近19个月来高位，约占企业资金来源总额的37.9%。
雪上加霜，北京市住房和城乡建设委员会10月25日出台《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》，规定12月1日起商品房预售资金全部存入预售资金监管专用账户。公募渠道也进一步被“封杀”，不仅资本市场再融资被叫停，此前盛行一时的信托，也被银行管制。
“在短期内，房地产企业可能更多的需要加快销售，依靠现有项目现金流的回收来解决发展资金的问题，同时，地产企业也需要通过房地产基金等更为创新的方式来打造多元化的融资渠道。”一位市场分析人士表示。目前，开发商开始自筹资金，例如金地、首创、复地等公司已经设立基金公司，把手伸向社会资金；与此同时，一些私募房地产基金也开始如雨后春笋，在北京尤为盛行。
受益于销售仍然稳定，以及外部游资充裕，“目前的开发企业财务表现均很稳健。”前述金地高层表示。
安信证券分析师认为，开发商在销售量方面增速还将继续上升。“预计今年销售面积同比增长10%，明年则至少在25%，甚至到30%。其中上半年增速将更高。因此销售增速未来半年会迅速上升。”他表示，销售加速是供给推动的，因此库存将持续积累，去化速度正进入放慢阶段，至少持续到明年年中。这将抑制房价的上涨，并且不排除企业因为促销因素轻微下调价格。
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投资需求已经减弱
公布的10月份CPI物价消费指数已经达到4.4%，通胀信号明朗，躲避风险的热钱还是瞄准了房地产市场。
安信证券分析师认为：“从宏观到行业政策的风险越来越大。”由于通胀水平较高，到明年年中，宏观政策有可能采取全面收紧流动性，对房地产市场影响将更大。投资方面，短期内楼市交易量和地产股的估值水平仍然有上升支持。但是，由于未来从宏观到行业的风险越来越大，地产股的风险也将加大。
“实际上，现在流动性泛滥的状况已经开始发生改变，美联储的二次量化宽松所带来的热钱涌入压力，以及国内物价水平的不断上升，都已经让决策层开始考虑对货币环境进行收缩，未来中国的准备金率和利率水平仍有上调的空间，这都会逐渐缩减国内的流动性。另外，针对房地产行业本身的信贷政策和限购政策也使得资金流入房地产市场的门槛在不断提高，从而减缓了流动性对房地产市场的冲击。总体来看，流动性带来的房地产市场的投资需求已经被有效减弱。”该中金高层表示，而从中长期来看，随着调控政策逐步见效，地产市场回归理性，目前紧缩的融资环境并不会一直持续下去。
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