[摘要] 2010年上半年，有关“国际旅游岛利好急剧催生海南房地产泡沫”的报道炒了一阵子。但人们过了一阵子发现，在发展优势旅游地产和保障房后，海南的房地产结构越来越健康。近日，有关《海南房地产泡沫破灭，潜在供应量需消化10年》的报道又开始出现。海南还不会不会重蹈房地产泡沫覆辙？记者对此进行了一番调查。
上个世纪90年代初，海南上千家房地产公司和来自各地的地产炒家，通过“击鼓传花”方式将地皮和楼房轮番炒作，造成巨大的房地产“泡沫”，其后随着国家宏观调控政策的收紧，“泡沫”最终破裂。
从此以后，似乎隔断时间，有关“海南重蹈房地产泡沫覆辙”的说法就会浮出水面。2010年上半年，有关“国际旅游岛利好急剧催生海南房地产泡沫”的报道炒了一阵子。但人们过了一阵子发现，在发展优势旅游地产和保障房后，海南的房地产结构越来越健康。近日，有关《海南房地产泡沫破灭，潜在供应量需消化10年》的报道又开始出现。海南还不会不会重蹈房地产泡沫覆辙？记者对此进行了一番调查。
“海南楼市泡沫破灭”论又起
近日，有国内知名媒体报道，在海南楼市年初即上演价格血拼的背后，是海南楼市居高不下的库存，以及可供10年消化的可怕供应量。报道引述一家市场机构的调查显示，截至2012年11月，海南商品房库存量的三亚仍需要2年消化，海口楼市库存消化周期则需要50个月，文昌需要46个月，琼海需要61个月，最严重的陵水需要101个月。未来3至5年，海南包括在售、库存和准备开发的合计潜在供应量达到1.079亿平方米。
这样的调查结果似乎有现实支撑。媒体调查发现，从三亚到海口，尤其是澄迈、陵水、文昌等市县，开发商开始以低价冲击市场的新开盘项目层出不穷，在售老盘甚至以6.4折价格“跳水”。在国家宏观调控大背景下，人们对楼市观望心态本来就很严重。这样的报道，立即在短期内占据网络新闻明显位置，出现了《海南房地产泡沫幻灭，价格血拼背后是10年库》、《海南房地产泡沫破灭，特价房仅2000多一平米》等不同标题转载报道。
不过，记者从原作者报道中，并没有看到有关海南楼市将“崩盘”的字眼。
1月9日，记者在原作者的微博上看到，作者在日前即发出微博澄清：本报刊发由本人采写的一篇标题为《潜在供应可消化10年，海南楼市上演价格战》的报道，但被网媒窜改为《海南楼市泡沫破灭，潜在供应量需卖10年》并大量转载，两者的专业判断显然大相径庭，对此表示气愤和无奈。
海南不会重蹈房地产泡沫覆辙
海南省住建厅有关人士表示，目前海南房地产市场的实际潜在供应总量约5000万平方米，而非市场机构统计的过亿平方米，海南楼市供需关系正在逐渐改善。相关市场机构统计数据存在一定的重复统计情况，很多拟建房地产项目并没有形成实际潜在供应。
1月9日上午，海口市房地产协会召开新闻通报会，海口市房地产协会会长戴开权解释，文中所说的是“海南楼市的潜在新房供应量需要消化10年以上”，而“潜在新房供应量”与“商品房库存量”是两个概念，不能混为一谈。潜在供应量指的是，包括官方公告的已出让土地折合可建面积，再加上企业意向性拿地可建面积，只能作为潜在可售的参考。而库存量是指已取得预证，并未售出的可售商品住宅面积。国家明确规定，商品房要有一定的库存量，以避免供不应求而导致房价上涨，从而达到调控房价、降低房价的目的。根据统计，2012年海口市商品房新开工面积262万平方米，销售面积为266.1万平方米，商品房库存量为463万平方米，处于可控的合理区位。
海南省委、省政府主要领导在接受央视等相关媒体采访时均明确表示，海南不会再重蹈房地产泡沫覆辙。
领导的判断，主要是基于对上个世纪90年代海南出现房地产泡沫原因深入研究后得出这一结论。他们认为当年有4个基本原因直接导致了海南房地产泡沫。首先，当时海南处于建省办经济特区初期，缺乏健全的法律法规和相关制度。当时海南还没有来得及对土地审批、土地转让和土地交易等行为“立规矩”就迎来了房地产开发热潮；二是中央宏观调控能力比现在要弱，当年很多银行都直接参与了房地产开发，沉淀的资金多数来自银行；三是海南缺乏总体规划和区域性规划约束；四是市场需求不足。
但建省办经济特区20多年后，不仅有了比较健全的法律法规，同时省委、省政府也提高了应对复杂经济形势的能力，处理问题更加冷静和理性。海南坚持对土地合理利用规划的控制，根据海南的房地产市场的需求和环境承载能力来综合考虑，实行有序用地，然后严格按照海南的总体用地规划来实施，从而实现房地产的良性发展，海南不会再重蹈房地产泡沫的覆辙。
业界看好海南房地产市场潜力
于中国楼市来说，2012年无疑是不平凡的一年：一面是国家调控重磅压顶，一面是地方微调频繁冒头；一面是开发商“搔首弄姿”拼优惠，一面是购房者深陷观望泥沼难入市起；楼市形势多变、充满未知……
但于海口楼市来说，一个不容忽视的数字显示：2012年海口市销售商品房266.1万平方米，同比增长18%。记者在海口楼盘最集中的西海岸采访时了解到，因为受益于岛内客户的纷至沓来，这里的一些楼盘销售中心常常是门庭若市，成交十分活跃。在天伦誉海湾总经理云天龙的眼里，2012年的海口商品房销量大幅提升，一方面是价格已回归到合理价位，吸引刚性需求积极入市抄底，另一方面反映出市场的信心在增强，越来越多的观望者选择出手。他认为，2013年海口地产市场供需将在保证刚性需求的总量上达到均衡，全市房地产开发企业信心正在逐步恢复，企业资金状况逐步缓解，市场销售和价格将平稳回升，楼市复苏迹象明显。
戴开权表示，为促进海口房地产市场平稳健康发展，海口2013年将继续贯彻国家房地产宏观调控政策，建立规范的房地产交易秩序，增加普通商品房有效供给，支持居民自住和改善型住房消费，加快推进保障性安居工程建设，加大房地产市场监管力度，实行商品房预售方案备案制度，继续加强商品房销售明码标价和“一房一价”工作，促进房地产市场更加平衡健康发展。
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