[摘要] 临近年关，房企有相当一部分中短期债务将到期偿付，但是在银根紧缩、房价下行、销售低迷背景下，拿什么还钱，已成为众多“钱荒”房企的一大难题。据业内权威人士估算，2010年下半年以来，国内房地产企业通过信托、私募、民间借贷、海外发债等方式筹集的高息借款超过1万亿元，其中多数高息借款的期限在1-2年。
临近年关，房企有相当一部分中短期债务将到期偿付，但是在银根紧缩、房价下行、销售低迷背景下，拿什么还钱，已成为众多“钱荒”房企的一大难题。据业内权威人士估算，2010年下半年以来，国内房地产企业通过信托、私募、民间借贷、海外发债等方式筹集的高息借款超过1万亿元，其中多数高息借款的期限在1-2年。保守估计，今年底即将到期的高息借款可能超过千亿元。
风险“暗涌”
中小房企因还不起高利贷而被清盘的案例并不少见，但是，通过正规信托渠道募集的资金近期也开始出现兑付风险。而令市场察觉到兑付危机已然出现的信号，是10月初一期名为“青岛凯悦特定资产权投资集合资金信托计划”的拟发行产品。
该款产品由四川信托发行，总规模8亿元，期限两年，率11%-13.5%，高于目前同期限信托产品的平均水平。该产品为特定资产权信托，标的是现房权，但最初并未标明详细的信托资金使用说明。据了解，该信托的标的“青岛凯悦项目”，正是2010年8月在中融信托“中融·青岛凯悦”产品中，以近4亿元信托资金所投资建设的项目。该信托期限18个月，满12个月可提前终止。
知情人士透露，凯悦项目地处青岛香港中路高档旅游商务区，但建成后销售回款未达预期，使之前为之专门推出的中融·青岛凯悦信托和建行债权很可能无法按期兑付。此次发行新信托正是为了筹集资金偿还到期债务。
由于房地产市场环境持续恶化，上海、天津和南京等地也已相继曝出多款信托计划到期无法兑付的信息。中泰信托一位内部人士介绍，2009年发行的房地产信托很多即将面临集中兑付，尽管信托计划在设立之初会约定兑付风险的应对预案，比如处置抵押资产作为第二还款来源，或向监管部门报批申请存续期延期等；不过一旦真的发生兑付困难，大多数项目想的办法是“借新偿旧”。
“在房地产行业趋势性向好的情况下，借新偿旧的对倒操作，既包含了短期不利形势反转的可能，也可以使信托公司从地产类业务的高利润中继续抽成。但是，一旦房地产形势持续低迷，借新偿旧对开发商而言无疑是饮鸩止渴。”业内人士表示。
天津地王项目“星耀五洲”的债务重组正是这种风险的集中爆发。最初中信信托以接近30%的高息介入，不堪重负的开发商又相继引进了华能贵诚、华融信托借新偿旧。由于项目难获信贷资金，开发周期冗长，严重滞销的星耀五洲，经历了3年信托借新偿旧后，到今年上半年，其负债已高达91.78亿元，但今年上半年的销售收入不足2亿元。
或现多米诺效应
“房地产企业的高息借款就像是一组多米诺骨牌，一旦有一块倒下，危机就会连环爆发。”一位地产业人士指出。
通过梳理金融数据，中国证券报记者发现，除信贷、自有资本金、定金及预收款、按揭贷款等低息渠道外，目前国内房地产企业筹集的高息借款已经超过1万亿元。如果出现偿付危机，那么“地产金融危机”的负面影响将远甚于温州民间借贷危机。
国家统计局数据显示，今年1-10月房地产开发企业总资金来源合计为6.8万亿元，以35%为自有资本金计算，今年来房企投入的自有资本金约2.38万亿元。另外，国内贷款为10552亿元，定金及预收款为17520亿元，个人按揭贷为6755亿元。由此估算，今年以来，国内房地产企业通过其他渠道获取的资金高达1万亿元。
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