[摘要] 在住宅开发商集体转“商”的冲动下，商业地产逐步迎来新一轮“大干快上”的投资浪潮。
楼市资金正不断溢向商业地产。在住宅类房地产被限贷、限购和限价之后，2011年前8个月，商业营业用房开发投资额同比增长40%，超过同期住宅投资增速，增幅创近10年来纪录。
多位接受《财经国家周刊》记者采访的业内分析人士都认为，各种风险因素正在累加，商业地产的调控风险正在发酵。
2011年5月，北京市下发文件，严禁将商业用地变成住宅用地，禁止将整体办公区分割出售。8月底，多家银行收到监管部门风险提示，要求对近期炒作升温的商业地产保持高度警觉。
这些政策风声，会否演变成对商业地产调控的前奏？
转商冲动
“转战商业地产”成为2011年国内众多一线住宅开发商的集体舞蹈。
一贯以标准化住宅开发著称的地产龙头万科集团，也不能免俗：2011年7月，万科旗下深圳公司推出“万科广场”购物中心品牌、“万科大厦”写字楼品牌和“万科红”社区商业品牌三大商业地产产品线，正式宣告万科进军商业地产由虚转实。
万科集团总裁郁亮今年数次公开表示，未来5年，万科在商业地产领域的投资比例将提高到整体业务的20%。
在上世纪90年代，万科曾因放弃多元化、力主标准化震撼业界。当时的一项“革命性”创举，便是卖掉旗下商业地产，回归住宅产业化之路；20年后的今天，万科却走向了自己当年确立的相反方向。
在万科之前，保利地产[简介动态]、中海地产[简介动态]、金地集团、招商地产等昔日传统住宅开发商，也纷纷瞩目商业地产，高调增持商业地产投资比重。保利地产计划未来5年将商业地产的投资比例增大至30%；金地集团则提出未来5年用商业地产“再造一个金地”。
中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平将当前房企转向商业地产的现象概括为三类：主动转型、被动转型和盲动转型。这三种转型虽然动机各不相同，但均与近年来住宅市场持续调控密切相关。
在住宅开发商集体转“商”的冲动下，商业地产逐步迎来新一轮“大干快上”的投资浪潮。
《财经国家周刊》记者在上海采访时了解到，该市一家大型房地产集团，去年开工在建的酒店项目不过七八个，但明年据说将接近100个。这些酒店项目，大都是该集团在各地购置住宅用地时，承诺要为地方政府配建的“城市地标性工程”。
有业内人士告诉《财经国家周刊》记者，沈阳目前被一些业内人士认为是商业地产投资“最疯狂城市”。
在沈阳市青年大街南段，规划的“金廊工程”迄今已吸纳投资逾1300亿元。据估计，其中规划和在建的大型购物中心等商业综合体项目已超过40个。这已远远超出一座城市经济总量和人口的承载能力，因为“一条街上有一两个购物中心就足够了”。
由于商业项目集中过剩，沈阳目前商业地产竞争相当激烈。对比来看，济南市的人口和经济总量均比沈阳少，但商业地产的租金水平明显高于沈阳。据北京誉翔安房地产咨询有限公司统计，2010年，北京写字楼“整售”市场大单成交共计7单，总成交额约120亿元。
王永平给记者提供了一组量化数据：2011年前8个月，商业营业用房新开工面积14287.67万平方米，同比增长近26%；开发投资额则完成4508.61亿元，同比增长近40%。
单就投资额来看，今年前8个月商业营业用房吸纳的资金量，只比去年全年(5598.8亿元)少了约1000亿元。其增长幅度超过了同期商品住宅。
王永平说，商业地产如此的增长幅度，近10年来还是头一次见到。
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