[摘要] 在二三线城市即将实施限购的预期之下，多地楼市继续低迷。中指研究院22日发布的报告显示，上周被其监测的35个城市，19城市楼市成交量同比下降，6城市成交量跌幅在30%以上。而8月中上旬北京楼市均价相比最近半年的价格下调了3%左右。
业内人士指出，随着限购的扩容等楼市调控的深入持续，以及三季度后半段新房市场、保障房市场供应量的增多，楼市将在更大的范围内遭遇“降温”。
据中指研究院的统计，上周被其监测的重点城市中，仅成都、天津和武汉同比上涨，其余城市成交量皆同比下跌，杭州跌幅，达到50.06%；重庆跌幅达到47.30%；南京、北京下降幅度亦皆超过20%。
北京、上海作为一线城市的代表，目前每周成交量已有大幅下滑，北京更是出现了“量价齐跌”的局面。
北京房地产交易管理网的数据显示，8月中上旬，北京商品房签约套数出现大幅下调，中上旬仅签约了3206套，相比7月中上旬的6129套下调了47.7%。市场总成交量同比上月同期则下降了27.8%，并创下最近3年来的新低。数据还显示，8月中上旬，北京楼市均价为21131元每平方米，相比最近半年的21788元每平方米，下调了3%左右。
北京中原研究部总监张大伟分析，北京楼市成交量持续下调与调控政策欲再度加码、购房者对价格下调期待加强有关。
根据住建部下发的通知，各省要在8月20日之前上报辖区内各城市上半年房地产市场调控工作情况。根据住建部公布新增房屋限购城市的5项建议标准，建议符合2条以上的，均可列入新增限购城市名单。8月20日的“大限”已过，市场预期，二三线城市限购令“靴子”随时都有可能落地。
张大伟介绍，实行“限购”半年来，北京外地需求占比不足10%，本地需求新增不多。8月中上旬，北京楼市实质成交价下调比例在逐渐增加。市场总供应将有明显增加，“8月下旬供应量将有明显上涨，在9月预期上市的项目目前也已超过40个。”张大伟说。
对于后市，链家地产的首席分析师张月说，随着供应量上涨、成交量下降、库存增加，推盘压力大，开发商的降价压力在9月份将更加明显。
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中央和地方博弈限购扩容 限购期限暂定到年底
假如各地参照此执行，那就意味着，可能将在9月份开始扩大限购范围的这些城市，暂时只需要考虑三到四个月的限购期。
不仅在时间上“暂定年底”，住建部对于限购的五大标准也并非不可动摇，地方政府保留对“具体标准进行适当修改”的权利。这样的限购令能得到落实吗？
限购名单“地方造”
本报获悉，上述《标准》来自住建部7月26日往各省级住建厅下发的一份文件，文件的全名为《关于进一步落实房地产调控政策有关问题的函》，《标准》正是该文件的附件。
该文件要求，各省住建厅对上半年辖区内各城市房地产市场调控工作情况进行总结，并对调控政策落实不到位、房价上涨过快的城市进行约谈。按照住建部的规定，各省级住建厅需要在8月20日之前，将相关的工作情况报送住建部。“报送的内容主体肯定是对上半年各省调控工作的总结，的限购措施只是报告的一部分。”王珏林对记者分析称。
尽管在该文件的附件当中，住建部给出了五大限购标准，并表示“符合上述条件较多（两条以上）的城市，建议列入新增限购城市名单。”不过，住建部也为地方政府留有余地，“各地可根据实际情况，对具体标准进行适当修改。”“住建部不会出台一个所谓的限购名单，直接下令名单内的城市限购，而只是在督促地方政府主动出台限购的政策。”王珏林表示，具体政策出台将以地方政府的意志为主，部里肯定需要对各地上报的情况进行审核，对不符合要求的，或与实际情况有出入的进行督促。
王珏林分析称，整个工作或许将会持续到9月初，届时限购令落实的具体情况才将揭晓。
而记者获悉，不少省级住建厅已经在8月12日前后将辖区内各城市的工作报告及意见反馈收集完毕。不过截至目前，尚没有一个城市公开宣称新加或者调整限购政策。
不仅没有城市宣布将加入限购当中，与之相反，有一部分城市甚至直接站出来宣称自己不会限购。广东东莞、肇庆等城市便有官方表态不会在辖区内进行限购。
事实上，上述标准本身已经给地方政府留出了足够的解读空间，在伸缩弹性极大的条文解读中，各地与住建部的博弈也将在这一周展开。
从严而非扩容？
事实上，住建部不仅给出了“限购”的五大标准，而且在函件正文中也对“限购”作了要求，不过有关限购的内容中首先提及的，并非是尚未限购的三四线城市。“已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策；限购范围仅限于城市局部区域、部分房屋类型的要尽快调整，从严执行。”这是住建部文件正文当中提及限购的句话。
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根据郑州市3月份出台的限购政策规定，限购范围仅包含市内五区及郑东新区。而其下辖的管城回族区、高新区、经开区等不在此限。
合肥情况类似，目前的限购范围仅限于四个主城区，而下辖的经开区、政务区、滨湖新区、新站区、高新区、北城新区六个区域则并未执行限购。三亚的限购目前也仅限于主城区。
相比于对已限购城市标准收紧的明确要求，针对“三四线”新增限购城市的要求则模糊得多。尽管按照《列入新增限购城市名单的建议标准》，五项规定中符合两项的便可能被“建议”限购，但这五条标准也同样没有详细规定。
“增幅较高、排名靠前”等等比较级的用词几乎充斥五大标准中，而到底怎样才算排名靠前呢？
链家地产估算出了一个大致的范围，在其给出的报告中，秦皇岛、哈尔滨、潍坊、威海、柳州、烟台、扬州、东莞、珠海、宜昌、锦州、洛阳、桂林、常德等14个城市满足两项以上限购标准，另有约18个城市（赣州、丹东、惠州、韶关、襄阳、牡丹江、岳阳、济宁、银川、中山、嘉兴、北海、廊坊、保定、香河、镇江、连云港、汕头）在单一标准衡量中位于前列。
限购期暂至年底
本报查阅了今年二三月各个限购城市具体的政策条文发现，绝大多数城市的限购政策仅有限购的起始期，而未规定限购的结束期。而住建部在文件中也只是做出了“暂定到今年年底”的规定。“限购的扩大无疑会给市场带来很大的冲击，暂定到年底，观察下效果，文件当中这样规定更多是出于稳妥。”住房和城乡建设部政策研究室副主任王珏林对此这样解读。
在市场上，有关限购期限的讨论也一直未中断，而比较一致的意见则是，现行的限购政策至少将持续到2012年。有关限购对市场的破坏也质疑不断，即便是对当前限购政策持支持态度的学者，也认为限购需有一个边界。“一定时期限购，不是说性限购。”8月18日，中国房地产业协会秘书长朱中一表示，限购作为权宜之计，客观上解决问题，对房价调控的见效要快一点。
即便从住建部自身的利益出发，过于严厉的限购肯定也会对该部门的其他工作产生影响。
与限购政策一样，保障房建设同样由住建部统筹管理。目前，1000万套保障房的开工建设已经进入了冲刺阶段，而在各地对保障房建设的投入中，土地出让金收入是比较重要的一块。
不过，根据莫尼塔（中国）投资发展有限公司监控的数据显示，从今年土地市场总体表现来看，1至7月129个城市住宅土地出让金下滑7%，7月宅地流拍率上升至40%。而流拍的主要原因，则被归结于包括限购政策在内的多项调控政策对房地产开发商资金回笼速度造成影响。
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