土地流拍蔓延一线城市 退地危机紧扼房企命门

目前的“退地”现象主要是由于近两年开发商在全国范围内疯狂拿地所致。现在国家的政策是囤地企业必须在两年之内完成地块开发。与此同时，去年所拍卖取得的土地，按行业惯例，今年需要把余下的土地出让金交齐，去年盲目扩张囤地的企业必然面临巨大的资金链压力

“面包”卖不出去，“面粉”也没有人敢要，这是目前全国一线城市出现的“土地流拍”现状。 “面粉”买来了，却没有钱做成“面包”，赶紧卖了认栽，这是潜伏在房地产企业资金链断裂之前的自救暗流。

有业界人士透露，此前广州的一个地王，最近正谈转让的事情，考虑如何退地。SOHO中国公司总裁潘石屹(博客)对此表示，那些在2007年高价拿地的房地产公司有多少家足额付清了地价款？只能以“退地”、“拖欠政府的土地款”等方式表现出来。

从土地流拍到无奈退地，谁将是下一个被转让的“地王”？

一线城市土地流拍危情

广州、深圳、上海、北京，中国最重要的四个一线城市从今年开始土地流拍的新闻就没有间断过。

6月30日，广州今年上半年的最后一次土地拍卖冷淡收场：推出的3幅地块，1幅流拍、2幅以底价成交。根据广州有关部门统计，今年上半年，广州土地一级市场仅出让8宗商住地块，还不到去年同期的一半；成交量仅为50万平方米，是近三年来同期最低水平，只完成全年供地计划的15%.

深圳第二季度共挂牌出让34宗土地，只成功出让了24宗，其他的10宗土地可能需要重新挂牌。4月8日，位于宝安和龙岗曾多次流拍的5宗居住用地在深圳市土地房产交易中心进行挂牌出让。挂牌截止时间结束后，只有振业地产以6.9亿元总价拿下了龙岗一宗建筑面积逾24万平方米的地块；另外4宗因竞买开发商少或无人出价而继续流拍。

据不完全统计，上半年全国一线城市有超过40块土地流拍。甚至有迹象显示，流拍已经开始向二线城市蔓延。著名房地产咨询机构戴德梁行对此分析认为，土地屡屡流拍，说明在房地产市场持续低迷情况下，开发商普遍遭遇到了资金紧张的问题。即使地价回落，如果开发商对大势走向没有十足的把握，也不敢贸然拿地，因为资金链的流畅是开发商的命脉。

疯狂拿地酿成退地悲剧

2007年是房地产行业最为疯狂的一年，直线飙升的房价、市场哄抢房屋的场面让开发商看到了地产行业似锦的前景。有些公司不惜倾家荡产来拿地，“地王”被频频刷新，面粉比面包还贵。潘石屹坦言，去年开发商投入买地的资金达到3万亿元，超过房地产全年的销售收入。

而小企业退出得早，番禺某民营房地产老板冯庆华告诉记者，从去年开始他们就没有拿地，今年也不准备拿地，今年压力最大的可能就是去年的“地王”得主。

狂潮退却就能看得见谁在裸奔。最近在上海出现的“普陀地王”退地让人后怕。2007年曾以1亿净资产拿下11亿“普陀地王”的上海志成因未能及时交清地款被迫退地。早在2007年9月，普陀长风生态商务区4号东南地块终以11.04亿元一锤定音，超出底价3.14亿元近3倍，折合楼板价约1.64万元/平方米。

同在去年9月，福建融信地产以总价9.04亿元、每亩单价近2000万元的高价拍得白马路地块，成为轰动一时的福州“地王”，楼面地价高达9953元/平方米。到今年3月初，融信地产不惜损失7000万元土地保证金，将昔日高价拍得的土地退还。

潘石屹对此表示，开发商要与地方政府协商，要么退地，要么没收定金，要么延长出让金支付时间。

北京大学房地产研究所所长陈国强认为，目前的“退地”现象主要是由于近两年开发商在全国范围内疯狂拿地所致。现在国家的政策是囤地企业必须在两年之内完成地块开发。与此同时，去年所拍卖取得的土地，按行业惯例，今年需要把余下的土地出让金交齐，去年盲目扩张囤地的企业必然面临巨大的资金链压力。

融资困境触发转让高峰

事实上，近期，各地产权交易所大量土地转让公告相继出现。以北京为例，仅5月和6月两个月内，就有7块土地发布了出让信息，这些地块均通过出让100%公司股权的方式进行转让，出让土地的总占地面积为120万平方米。

许多知名房地产公司都正加入到转让项目或者股权的大潮中。粤宏远A(行情论坛)日前发布公告显示，公司下属全资子公司广东宏远集团房地产开发公司于2008年5月14日在东莞市与北京万信投资发展有限公司签订了《股权转让合同》，以500万元的价格受让后者持有的东莞市万科置地有限公司50%的股权。

而在广州,据业内人士透露,此前的地王也面临协议转让的可能,这也是开发商资金出现紧张的无奈之举。

从事土地经纪业务的北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋表示,最近不停地奔波于广州、北京、沈阳几个城市,洽谈土地转让业务。杨少锋表示,去年开发商盲目囤地达到高潮,今年面临融资环境愈加恶劣与国土部清查囤地的双重压力,又不得不把自己囤积的土地“吐”出来,导致土地转让高峰出现。

但困境还是难以根本扭转,北京师范大学金融研究中心主任钟伟提供的数据显示,2007年中国招拍挂出让土地收入超过9000亿元,而2006和2005年分别为7600亿和5800亿,这决定了土地储备的资金沉淀不断增加。虽然银行贷款发放总量实际上并没有缩小,但销售萎缩带来的资金紧缺变得日益严峻。钟伟表示,这种情况将足以使得至少20家大型房地产企业陷入困境。

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