北京经济重心北移 德胜/马甸板块"洼地"起飞

编者按：近一个时期以来，写字楼销售市场"中字头"大型企业集团公司争抢独栋写字楼的现象日渐显现。据了解，北三环沿线的北环国际中心、金澳国际、德胜国际、环贸中心二期等诸多入市或即将入市的商务写字楼项目，都将销售政策向这些能够"消化"独栋的客户倾斜，有的则干脆拒绝散户销售。而日前，北环国际中心联合搜狐、搜房、北京写字楼等网站及相关的市场调查机构，对奥运后、世博前跨国公司、大型国企以及新经济产业的不同法人群体组织了《大型公司办公选址问卷调查》活动，为期十天的问卷调查共收到148份有效问卷。根据问卷调查的数据综合分析，大型企业特别是具有创新能力和垄断优势的企业，在置业选址上对于交通便利、商务氛围浓厚且具有提升形象的地段尤为看重。在金融街、政务区、CBD、东西二环等办公物业趋向饱和的状况下，他们的目光也都不约而同地瞄准了北三环、北四环。

人口超过千万的北京近年的发展速度非常惊人，原有的城市规划和格局已不能适应如今发展速度的需求，从公共交通、办公、商务、住房、环保、人口增长等指标来看，三环以内的市中心区只能说已不堪重负。随着地铁10号线、5号线及奥运支线的建成通车或试运营，加上原有的西直门至回龙观、北苑、望京、东直门快速轻轨等路网，整个城市格局已经骤然发生重大变化。

交通规划改变格局

北京人口的将近六成，是集中在四环以内1000平方公里的区域内，而绝大多数又拥挤在全市总面积仅半成左右三环之内。近年来由于北四环附近奥运板块的强劲带动，城市重心向北延伸的条件已成熟完善，但商务集合效应尚不充足。如今北三环，北四环沿线商务写字楼突然放量，由于性价比高，很受市场欢迎，但真正做得比较成功的，还是交通条件好，且商务配置比较齐全的马甸、德胜商圈的项目。

从近年的发展经验看，一个区域只有交通先行，才能带动交通沿线各站段房地产业和商业的发展，使城市人口及商务办公分布达到均衡配置。相反，如先进行产业开发，再回头解决交通问题，将会造成又一轮积压。

北京北三环、北四环是商务地产发展的重点，也是京城商务办公发展的重要区域。目前此区域的商务写字楼由于房价仅在每平方米16000元至20000元左右，潜在消费市场是十分庞大和极具吸引力的。

城市轨道交通，特别是地下轨道交通是连接城市各重要区域与节点必不可少的工具，举凡世界各大都市无不以方便快捷的轨道列车，在市区穿梭运行和从市区向郊区疏散人口。虽然日本私人轿车拥有量很大，但由于城市车量太多造成拥堵，反而行动不便，城区高昂的停车费也往注让人放弃开车的欲望。而城市轨道交通准时快捷，不会堵车，就几乎成为所有人的最佳选择。

北京市的轨道交通规划将使城市居住重心向北迁移，今后城区内的地皮将会在10年至20年间逐渐向商业用房倾斜。从整体格局看，北三环、北四环沿线将是未来北京商业价值最高的地方，而住宅业将以轨道交通为契机在城市郊区得到很大的发展。

三条地铁线通车 周边楼盘受益匪浅

自申奥成功后，为了实现亚奥区域交通的便捷性，政府进一步加大投入力度，加快了亚奥板块城市道路交通等的基础设施建，目前亚奥地区的市政交通正在全面建设中，根据城市道路轨道交通的建设规划，地铁5号线已于2007年9月通车试运营，贯穿整个京北、京东的地铁10号线和沿中轴线直通安华桥的奥运支线将于2008年6月底投入运营。

北三环中央交通枢纽所在的德胜/马甸地区，西接中关村、南连金融街、北望奥运村，东连国门经济带，是科技、金融、体育、商贸四大产业区的结合部，堪称城北四大板块的中心地带。业内人士指出，三条地下轨道交通的建成并使用，意义不仅在于打通了京北/京东之间的瓶颈，更是用三条"通衢大道"将这四大产业区连成一片，将给德胜/马甸区域带来更加便捷、高效的交通环境，调整了城市功能，使原有的马甸商圈更加成熟，对北三环德胜/马甸区域商务价值及便捷性提升有巨大支持作用，也将为亚奥地区的交通升级添加重量级砝码，区域内商业、写字楼、娱乐设施业呈现出急速上升之势、各项配套设施应运而生，形成一个良好的"场"，不断吸引新的资源来到这个区域，区域价值随之增长。

德胜/马甸从"洼地"起步

以西城区德胜科技园和马甸交通枢纽为核心辐射的周边地区，将建设成为西城德胜科技园金融服务区，主要为金融街大型金融机构总部核心后台服务。马甸/德胜地处北二环、北三环中央，是北京市中心城市的黄金地带。其核心德胜科技园是西城区的重要科技中心，是中关村延伸城市核心区的唯一"特区"，政策区面积近6平方公里。园区内从事金融配套服务、金融科技研发、金融技术支持等领域的高新技术企业与科技中介机构的聚集态势逐步显现。区域内在建和待建项目有13个，总建筑面为100万平方米。中国工商银行电子服务中心已经在园区认购了一座独栋写字楼，中钞长城金融设备控制有限公司、普天信息技术研究院、北京新大亨通信科技有限公司等一批金融科技企业已入住园区另有众多金融机构也表达了入住意向。为促进园区的发展，西城区此前曾出台了降低商务成本的相关政策，即给予结果认定的、在园区内购买办公用房的企业500元/平米购房补贴等优惠。此外，园区完全享受中关村科技园的土地、税收等各项优惠政策。

其实，由于历史的原因，大量为金融服务的下游企业早在这里聚集。马甸/德胜周边写字楼的主要客户，多为网络安全、数据服务、客户资料汇集等专业的金融配套企业。

德胜/马甸板块临近金融街、中关村、奥体中心等高端功能区，相对周边地区具有较低的成本优势，"价值洼地"特征一直吸引着市场客户到这里投资或置业。在"国际金融中心"的指导意见没有出台之前，写字楼开发建设不很集中，都是房地产企业的单个项目。目前的地租和未来几年的房租都远远低于金融街、中关村和CBD，但交通优势又可以及时拉近与上述地区的距离。可以预见，随着国际金融中心的规划与建设，这个区域将主题更加集中，产品个性更加明显，当金融街、CBD、中关村的物业供应趋于饱和时，德胜/马甸的地产投资将掀起高潮。就商务价值而言，更是具有综合性、多样化，这是金融街、中关村、CBD等核心商圈所不能替代的。

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