[摘要] “央五条”一出，引起了金融、房地产业界的广泛讨论，各种声音不断，在楼市下行风险加剧，“拐点论”“崩盘论”盛行的楼市敏感时期，央行力挺首套房贷需求，更是引来社会上的广泛关注。
央行近日的一个举动，激起了房地产市场的大躁动。
5月12日央行副行长刘士余召集了15家商业银行负责人进行座谈，研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作。央行对商业银行进一步改善住房金融服务工作提出以下要求：
一、合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。
二、科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平。
三、提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。
四、有效防范信贷风险，严格执行个人住房贷款各项管理规定，加强对住房贷款风险的监测分析。
五、建立信息沟通机制，对社会关注的热点问题，及时给予回应。
“央五条”出在楼市敏感时期
“央五条”一出，引起了金融、房地产业界的广泛讨论，各种声音不断，在楼市下行风险加剧，“拐点论”“崩盘论”盛行的楼市敏感时期，央行力挺首套房贷需求，更是引来社会上的广泛关注。
2013年底以来，中国房地产市场风声鹤唳，降价风潮四起，最初二三线城市出现降价，甚而一线城市房价也摇摇欲坠。绝大多数城市房地产市场成交冷淡，价格下滑，观望情绪严重，多地松绑限购，近期也有少数城市对当地有关房地产的政策进行了微调，地方政府救市之势大显。
据相关报道称，2014年以来，各商业银行对房地产信贷业务持警惕态度。去年底以来，个人住房贷款一直偏紧，首套房优惠利率已基本取消，且多数商业银行都有上调；贷款审批和发放期限一般都从原来的一个月拉长到两个半月；个别银行甚至已暂停了住房按揭业务。首套房贷款难、审批长、利率高的现象终于引来了央行的窗口指导。
“央五条”作用有多大？业界反应不一
房天下资深博友、海南重庆商会副会长、力宝集团海南公司常务副总裁谭仁斌认为，“央五条”的出台对“风雨交加”的楼市将会起到“遮风挡雨”的作用，也将会给那些长期唱衰中国楼市的所谓砖家们当头棒喝，是中央传达清晰的房地产市场路径的明确表示；同时，对购房者的信心将会有极大的稳定和提升作用，无疑将对稳定楼市起到积极的作用，有利于楼市中长期健康发展。
新世界美丽沙营销总监莫添瑜对“央五条”的态度也比较乐观，认为“央五条”的发布从短期来看可以为楼市带来很多利好，对房地产行业的信心也起到一定的提振作用。“央五条”保护了刚需型购房者的利益，对于省会城市来说更能够带来明显利好。
房天下资深博友、海南天来泉旅游不动产房地产公司策划总监秦陈虹认为，央行发布“央五条”增强了各银行的服务力度。对于购房者来说，经济实力较强的高资阶层将会把资产更加优化，投资的对象也将更加多元化，减少对住宅的投资；中产阶级也将会缩小对房地产的投资比重；对于普通人群，刚需型的购房者对住宅的需求受外界影响不大，刚需购房者还是“该买就买”。
纵横投资、长风房产总经理车守辉对“央五条”的态度显得略为悲观，他认为“央五条”的实质研究意义并不大，“央五条”出台的态度比实际作用要大。“银行关心房地产，因为那是全世界银行也都认为房地产是的抵押品。所以银行比任何角色都希望房地产好，而召集这个会并没有具体决定，只是比较泛的说辞。所以说实质利好还找不到依据，只是这个举足轻重的角色在告诉社会，他们不会看着房地产行业出事而坐视不管。”
面对窗口指导 银行大倒苦水
一位银行人士日前表示，选择少做或者不做个人按揭贷款，是商业银行根据目前资金成本和需求的现实情况，做出符合自身商业利益的市场化选择。目前大中型银行都已经上市，在银行业整体营利压力增大的趋势下，几乎没人愿意干“赔本赚吆喝”的买卖。另一位股份制银行人士认为，监管者不能一边快马扬鞭地推进利率市场化，一边又用种种行政手段干涉商业银行自己的业务策略。
银行压缩房贷的另一个背景是，目前国内房地产市场呈下行趋势，房贷业务的风险正在加大。
央行智库余永定近期对媒体表示，如果2014年中国经历一场危机，则这场危机的触发点很可能是房地产价格暴跌，房地产价格暴跌冲击金融体系的个环节是银行按揭抵押贷款和房地产开发贷款。尽管房地产业贷款在银行贷款中占比20%左右，但如果房地产价格下跌，和房地产相关的企业出现问题，相关贷款也会出现问题。
“央五条”一经发布，便有媒体连线海口一家商业银行负责人。该负责人表示，目前尚未接到总行的通知，具体如何执行还需细则。该负责人还告诉记者，四五年前，房贷业务是银行的黄金业务，而现在已不那么理想，所以很多政策的出台还是要考虑银行的自身情况，利率的调整不是解决购房的根本。
刚需购房者福利？ 市民盼首套房贷利率下调
央行要求银行“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”、“合理确定首套房贷款利率水平”、“及时审批和发放符合条件的个人住房贷款”，对购房者特别是首次置业人群来说无疑是重磅级的利好消息。
目前银行个人房贷放款迟缓的现状让许多购房者困扰，海口市民王先生对申请个人房贷深有体会，“手续繁琐，附加条件多，贷款指标紧。”
海口市民杨女士在海口工作快满8年，她十分希望“央五条”的发布能让首套房利率水平再下调一些，这样的话，她在购房时能减轻还贷压力，提高生活质量。
去年来海口各银行房贷业务数量下滑 利率上浮
“在海南，尽管工农中建交等国有大行都还在正常提供房贷，但业务量已不能与昔日同语，数量下滑较多，中小银行已基本上很难贷到款，至于早前的8.5折优惠政策完全已绝迹。”海口多位不愿具名的银行工作人员向媒体记者坦言。
“现在房贷额度确实比较紧张，落实贷款时间比较久，一般都会往后延迟，两个月都算快的。”一家股份制银行的信贷经理告诉媒体记者，从去年末以来，银行的存款数量并没有太大的提升，放贷的速度自然也慢了。
“对于首套房，大部分银行执行首付至少三成，基准利率上调5%的政策，至于优惠，已经没有了。而二套房则按照央行的政策，执行基准利率上浮10%。”一国有大行房贷经理近日向媒体记者表示，现在银行面临各方面的压力，不能将更多资源分配到房贷业务。
实际上，从去年起，一些大银行首套房贷款就有利率上浮的情况。而这一现象，在股份制银行更为普遍。记者进一步了解到，目前，海南的股份制大行如光大银行、中信银行、招商银行等都上浮了房贷利率，有的处于半停贷状态。而的利率上浮“阵营”，是普遍上浮10%。
“既然市民有需求，我们银行就会做这个业务，只是发放时间会相对延迟。”光大银行海口分行有关负责人近日对媒体表示，光大银行不会停贷，当前首套房执行基准利率上浮5%政策，二套房执行基准利率上浮10%。
另据海南媒体报道，中信银行和招商银行在海口的房贷业务也没有停止，但是会考虑楼盘与银行的合作情况，且审核流程更多。而平安银行海口分行和民生银行三亚分行没有开展个人住房贷款业务。
至于未来个人住房贷款的投放趋势，海口多位银行资深人士预测，短期内银行发放个人住房贷款意愿难以回暖，银行利润上不去，存款压力大，个人房贷收紧会持续。
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