[摘要] 由海口市政府主办的海口市2014年春季优势地产项目推介会昨天在海口市第二办公区举行。此次推介会海口重点推介了五大板块优势地产项目，这些项目包括金沙湾片区、西海岸南片区等重点地产项目、镇域经济、成片开发、旧城改造及工业项目。
由海口市政府主办的海口市2014年春季优势地产项目推介会昨天在海口市第二办公区举行。此次推介会海口重点推介了五大板块优势地产项目，这些项目包括金沙湾片区、西海岸南片区等重点地产项目、镇域经济、成片开发、旧城改造及工业项目。
如果不计算几个重点镇，金沙湾片区、西海岸南片区、以及几旧城改造加起来供地量超过两万亩。如果再加上首创的长流起步区、绿地的绿地城以及奥体智慧城、桂林洋等片区土地，海口市供地量超过30000亩。
海口市制定了“中强、西拓、东优、南控”的发展思路，再加上海口市政府西迁，省政府东移，椰海大道、环城高速的修筑，让海口市整个城市的扩展提供了大的格局。城市规模一下子。
首创通过一级开发整理了长流起步区六千多亩土地，当年几十万一亩的成本，现如今买到了四五百万，纪录超过870万一亩。如此暴利的事情一下子吸引了众多的大型企业来海口进行一二级联动开发。
2010年国际旅游岛政策公布之后，更是吸引众多大型企业进驻海口，恒盛元国际在金沙湾片区陆地连同填海一下子完成万亩土地一级开发。绿地灵山绿地城以及五源河智慧城一下子也是上万亩土地。鲁能很早就深耕海口地区，在海口东海岸也完成三千多亩土地开发。另外还有大大小小的很多一级开发项目。
土地供应综合，但是最终与类住宅产品成交为主
从本次土地推介会中的几个项目中可以看出海口市政府对每一块土地都有明确的定位。大部分的项目都是汇集了行政服务、总部经济、文化会展、教育科技创意、旅游度假、健康养生、休闲娱乐和居住等功能，但是纵观海口几个片区的土地开发现状，最终成交和开发的还是一些类住宅产品用地。
首先拿长流起步区来看。现在地块之上有几个酒店？大部分还是纯住宅和底商，另外就是市政府。企业总部、星级酒店寥寥无几。很多项目即使拿到商业用地，也是先开发住宅，至于酒店和写字楼，至少要等住宅之后了。还有很多项目干脆直接变性，补交出让金，最终还是变成住宅产品。由于综合配套缺乏、产业空心，整个区域的价格更是难以支撑。
再看前些年重点开发的滨江新城片区，现如今依然是住宅和城中村混合。中间散落一些政府职能部门的办公。这次重点开发的金沙滩区域可想未来依然是类似于盈滨半岛或者西海岸一样的开发状况。大量的别墅和公寓类产品，再加上一些滨海酒店。整个片区依然面临产业空心、配套不全的状态。
产业用地距离城区太远，产业发展受限
海口近年也加大了产业用地的供应。但是从几个产业园区的位置来看，大部分分布在距离主城区较远的区域。美安科技新城、云龙产业园、桂林洋综合开发区均距离海口市区较远。如果怕污染，将一些有污染的企业放的远一些可以理解，但是一些信息产业、科技研发之类的产业园区也那么远，却是很难让人理解。很多科技企业是以人才为中心的，如果他们每天奔波及时公里，难道他们还会入驻。这也成为海口很多园区招商困难的一个原因。
商品房存量暴增，未来海口市场让人隐忧
2013年12月海口商品房库存量为869万平米。整个市场已经出现明显的供大于求状态。现如今大量熟地进入二级土地市场。 未来海口市市场真的让人隐忧。
2014年3月份以来，海口市商品房成交状况继续下降。很多通过一二级联动开发低价拿地企业，或者在很早就低价拿地的房企在这样的市场状态下会采取低价入市策略。例如恒大、绿地等都在虎视眈眈的窥望市场。可以想象2014年将是一个激烈竞争的一年。海口如果没有取消限购等政策出台，2014-2015年房价会出现震荡。
周边大幅土地开发，让城中村改造难度加大
从土地供应分布来看，海口市城市重点向西发展，以海口市市政府为中心的长流起步区、金沙滩片区、西海岸南片区等成为开发的重点。这些区域涉及到的拆迁量较少，拆迁难度较低。另外，西海岸片区除了一级开发成本低，另外其区域房价较高，带动土地价格较高，无论是一级市场还是二级市场利润率都高于主城区。这也是为什么大量的一级开发企业愿意参与这些片区开发的原因。
海口市这次也放出了8300多亩的旧城改造项目。这些旧城区住宅分布在海口市东部的主城区。这些旧城改造项目也是海口市多年都想改造的区域，几乎每次的土地推介都会拿出来进行推销，但是大部分项目还是无人问津。
旧城改造项目拆迁难度大，拆迁成本高，万一出现钉子户，很多房企拖不起。如果政府没有强大的执行力，很多开发商始终心理没底。
一面是以新市政府为中心的现代化新城区，一面是破旧不堪的老城区。这也是中国很多城市的一个开发缩影。面对这样的状况，政府一方面必须加大力度通过海口西部的土地财政收入来补贴东部主城区的旧城改造，改善基础设施和城市环境。另一方面政府必须将优质一级开发项目捆绑旧城改造来来进行招商。一级开发商完成多少旧城改造，按比例对其其他区域的一级开发土地进行挂牌。
大范围推地，暴露海口土地财政依赖
不知道是否还记得2011年海口拟叫停限购令的试探，这一试探表明海口市严重对土地财政依赖。限购令让海口房地产市场的客源大减，一下子让海口市政府无所适从。海口市财政收入的大半来自于土地如让收入。另外还有很多税收来自于房地产相关联产业。很多人笑称海口市主要行业也就房地产和餐饮娱乐业。
海口市一方面修路修桥，不断扩大城市范围。另一方面缺乏产业支撑，海马、椰树等知名企业竞争力不足，高科技企业数量少。经济规模甚至比不上东南沿海的一些县。一方面大量需求资金，一方面收入困窘。所以必须推销土地，增加土地财政。
一级开发企业倒逼政府加紧推地
土地供应量太大，所以必须开个推介会，扩大影响力，这样才能卖个好销量和好价格。不过如此之大的供应量一定会让投资企业对对价格敏感。但是很多一级开发企业已经在一级开发中投入了大量的财力。现在急切的希望政府加大招拍挂力度，从而尽快回笼资金。如此之大的土地推出量，如何平衡用地指标，也是政府需要解决的一个问题。
本文作者李东绪
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