[摘要] 张建国生前在海口海甸岛修建了一栋二层楼房。在他去世后，正好赶上楼房被拆迁。可就在该楼房进行拆迁的时候，有人拿出一份《卖屋契》称，自己已经买下了该楼房。
海口中院：应认定诉争房屋已卖，驳回房主儿子的诉讼请求
张建国生前在海口海甸岛修建了一栋二层的楼房。在他去世后，正好赶上楼房被拆迁。可就在该楼房进行拆迁的时候，有人拿出一份《卖屋契》称，自己已经买下了该楼房。张建国的儿子张鹏却称，该楼房仅仅是出租，并没有被卖出去，他作为张建国的后人拥有该楼房的继承权。
租房?售房?双方对此争论不休
1992年，海口市长堤路、沿江一路旧城区的改造工程正式开始，张鹏作为父亲张建国代理人与当时的拆迁指挥部签订了拆迁协议书。1993年3月11日，海口市长堤路、沿江一路拆迁改造工程指挥部通知张建国去办理该房屋拆迁事宜。但拆迁工作由于历史原因中途停滞数年。
2008年7月2日，海口海甸溪北岸旧城区改造拆迁又重新启动，海口美兰区政府将海甸溪北岸中段、东段列入拆迁范围并进行房屋权属的登记，这其中包括张建国修建的位于海甸六庙的二层楼房。就在这时，王大才拿出一份《卖屋契》称，自己已经买下了该楼房。
对此张鹏提出，这栋楼房当初是父亲出租给他人的，并非出售，而自己是合法的继承人，且父亲生前都是委托自己办理该楼房的相关事宜，因此应由他享受相关的权利。
与此同时，张鹏还提供另外一份租赁合同。该租赁合同约定，由张建国将上述两层楼房出租给某公司，租期为50年，自1989年3月至2039年3月，每月租金250元，合计15万元，租金分二次交，次交12万元，第二次交3万元。不存在出售房屋物事实。
张鹏与王大才就该楼房的所有权争论不休。
《卖屋契》显示，争议房屋已经出售
据了解，上个世纪7的0年代，张鹏的父亲张建国(2010年已离世)，在当时海口市革委会城市建设管理站和海口市基本建设局的批准下，在海口海甸六庙的一块106.21平方米土地上盖起了层，1979年10月6日又加盖第二层，两层建筑的面积共计194.51平方米。
1989年，张建国由于工作的原因，打算对这栋两层的楼房进行处理。同年3月2日，张建国出具《卖屋契》一份，并在《卖屋契》中称，自己经批准调回上海原籍，经合家合议，愿将自置位于海口海甸六庙的私房一栋出售给王大才，售价15万元。
双方签订的《卖屋契》还注明，由张鹏作为“卖房亲属”，由“海口市新华区人民政府”作为证明单位，证明有该区原某公司职工张建国，现调回上海原籍，自愿将自置私宅出售，请有关部门给予办理过户。双方签订《卖屋契》的当月，张建国出具了收据一份，确认收到王大才交来买房款15万元。该协议经当时的海口市房地产交易所办理了租赁验证的登记备案手续，并交纳了租赁验证费等相关费用。之后，张建国将该楼房的建筑许可证原件和租赁验证费收据原件、档案管理费收据原件交由王大才保管，且双方也实际办理了该房屋使用权的居住交接手续。
此后，李友贵作为承租人向王大才租赁争议楼房直至2008年房屋拆迁之前。期间，房屋的修缮等均由李友贵自行负责处理。
对簿公堂：房主儿子状告购房者
张鹏2011年向海口美兰区人民法院提起诉讼，请求法院判令确认该楼房的所有权等归其所有，并确认该《卖屋契》无效。
海口美兰区人民法院认为，在《卖屋契》和收据上的“张建国”签名笔迹是张建国本人所写的事实，已经由司法鉴定单位对此进行了确认，鉴定单位依法接受委托进行的技术鉴定，其鉴定结论具有客观性和权威性，该鉴定的主体资质合法、鉴定程序的正当、鉴定结论的依据充分，具有较高的科学性且符合证据性质，故鉴定的结论可以作为认定本案事实的依据。
美兰区法院还认为，张建国在1989年给王大才立下的《卖屋契》和在1989年3月6日给王大才出具的收据，证明其收到王大才交来买房款人民币15万元的事实。虽然张建国与王大才所在的公司签订房屋租赁协书，约定由张建国将上述两层楼房出租给该公司，租期为50年，租金分二次交，次交12万元，第二次交3万元。但其房屋租赁协议的租期50年、租金的给付方式不符合法律规定。故可以确认张建国已将本案争议楼房卖给王大才。张鹏所称的遗嘱继承关系所依据公证书，其内容仅是张建国委托张鹏办理房屋的一切事宜，并不足以证明争议房屋的继承关系和租赁关系是成立的。故对于张鹏主张双方存在的是房屋租赁关系，法院不予确认。
美兰区法院一审判决驳回张鹏的全部诉讼请求。
张鹏不服美兰区法院的一审判决，向海口市中级人民法院提起上诉。
海口市中级人民法院认为，张鹏认为诉争房屋系其父亲张建国出租给某公司海南营业部，但其提供的租赁合同中加盖的“某公司海南营业部”公章与该公司在工商档案中备案的公章明显不是同一枚印章，而且其提供的海口市房地产交易所的验证费收据、档案管理费收据也无法核实其真伪，与对方提供的证据相比明显处于劣势，在事实真伪不明时，应采用优势的证据。因王大才提供的《买屋契》、收据中张建国的签名与上诉人提供的公证书中的张建国签名一致，从上述证据分析，上诉人提供的证据不足以推翻王大才的证据，应认定为张鹏的父亲张建国将诉争房屋已经卖给王大才。海口中院根据《中华人民共和国民事诉讼法》百七十条款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
(文中人物为化名)
终审判决：驳回房主儿子的诉求
律师点评
房屋租赁期限不得超过20年
海南东方国信律师事务所钟敏律师指出，根据我国《合同法》及相关嫠规定，房屋租赁期限不得超过20年。对于超过20年的，超过部分无效。此外，租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。本案当中，所涉及的“房屋租赁50年”明显有悖于此规定，因此被法院认定是不符合法律规定的。结合此规定，以及当事双方提供的其他证据和法院审理查明的事实，法院最终判决驳回了张鹏的诉讼请求，认定涉案楼房已经出售给王大才。
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