[摘要] 近日，房地产股开始活跃，成为带动大盘冲关的主力板块。伴随着年报大幕开启，地产板块的业绩浪有望启动。虽然房地产业仍面临政策调控，但大型地产公司的业绩并未明显下滑。2013年伊始，众多在港上市的内房股也燃起了融资冲动。
近日，房地产股开始活跃，成为带动大盘冲关的主力板块。伴随着年报大幕开启，地产板块的业绩浪有望启动。虽然房地产业仍面临政策调控，但大型地产公司的业绩并未明显下滑。2013年伊始，众多在港上市的内房股也燃起了融资冲动。
1月23日，一位分析师对记者表示，“现在大举融资的房企肯定都是谋求发展的，他们的风险就是对未来形势判断失误，比如房价大跌，销量下滑，但从目前来看这个可能性非常低。而对于发行优先票据的这些公司而言，偿债能力和现金流是最重要的考量指标。”
房企融资利率大不同
龙湖夺房企10年期利率
截至目前，发行优先票据的房企已经数量众多，但迥异的融资成本则凸显了各家房企的实力悬殊。进入2013年，房企融资热情就更加空涨了。
据不完全统计，从2012年初至今，宝龙地产发行5年期2.5亿美元11.25%息率优先票据，中骏置业发行了5年期息率11.5%美元优先票据，中国奥园发行了息率13.875%优先票据，去年底SOHO中国发行两笔总额10亿美元优先票据，分别为于2017年到期的6亿美元优先票据，年利率5.75%；于2022年到期的4亿美元优先票据，年利率7.125%。
合生创展1月10日称发行3亿美元9.875%息率优先票据，碧桂园发行10年期7.5亿美元7.5%息率的优先票据，世茂房地产发行于2020年到期本金额8亿美元6.625%优先票据，佳兆业发行5亿美元7年期优先票据，息率10.25%。
紧接着，1月16日，富力地产宣布公司全资附属公司彩富控股将发行2020年到期票据，本金总额为4亿美元，年利率为8.75%。同日，花样年华发布公告称，公司发行2020年到期的2.5亿美元票据，票据将按年利率10.75%，自2013年1月22日开始计算，每半年期末支付。
龙湖地产(00960.HK)也于1月22日成功发行2023年到期的息率6.75%的优先票据。优先票据发行的所得款项净额约为4.959亿美元。此前，龙湖地产在2011年发行了5年期票息为9.5%的7.5亿美元优先票据、2012年发行7年期票息为6.875%的4亿美元优先票据。
而与碧桂园发行的10年期7.5亿美元7.5%息率的优先票据相比，龙湖此次发行的10年期5亿美元优先票据是其上市至今债期最长、利率、规模的一笔优先票据，也是近期民营房企所发行10年期优先票据的利率。
企业自身差异影响融资成本
穆迪有意上调龙湖评级
“国际评级机构标准普尔及穆迪的评级对拟要融资的企业而言至关重要，会直接影响发行利率，发行时间的长短倒不是非常重要的影响指标”。上述分析师表示。
“一般来讲，标准普尔及穆迪的评级越高，说明风险越小，发行的利率则会越低，企业的融资成本也，以3B级企业为例，十年期的发债利息仅3%，而国内五年期以上的贷款利率为6.55%，还没有算上上浮的空间。但如果信誉级别较低的企业，融资成本一般在8%左右，有些会更高。这是企业的差异所造成的。而企业的偿债能力和现金流是评级机构最为看重的。”上述分析师表示。
虽然房企融资如火如荼，但标普和穆迪对世茂房地产、碧桂园、佳兆业的评级并不高，主要原因就是对房企负债率高企的担忧。
但值得注意的是，龙湖地产此次优先票据分别获得国际评级机构标准普尔及穆迪给予的“BB”及“Ba3”的信贷评级。当前，龙湖地产分别获标准普尔给予的“BB+”评级及穆迪给予的“Ba2”评级，展望均为稳定，为目前中国民营房企中的综合评级水平，且穆迪有意再上调评级。
拿地是永恒话题
需关注持续经营能力
不过，在市场化程度相对较高的海外债券市场，单一的利空因素可能经由市场传导而层层放大，进而影响到企业债券在二级市场的表现乃至企业业绩，使债市出现强者恒强的“马太效应”。因此，企业各项指标的稳定成为投资者看重的首要因素。
这意味着，在低成本的融资诱惑下，房企还需注重自身的持续经营。例如SOHO中国去年底发行的两笔总额为10亿美元的优先票据。其中10年期债券的率定在7.125%，较初步指导率7.5%有所下调，5年期债券的率定在5.75%，低于6.25%的指导率。但据媒体报道，截至去年11月6日，SOHO中国这两笔总额10亿美元的10年期债券均跌破面值。有分析师表示，来自私人银行的高净值投资者购买的债券数量占到总发行量的一半，这种主导地位成为债券价格下跌的推动因素，因为他们倾向于迅速抛售，以期获得短期回报。
另一位分析人士则指出，“由于新债上市初期换手率较高，价格浮动会较大，以后会逐渐稳定下来。但价格走向还要观察，因为过去的绩效并不代表未来的经营表现。”
巧妇难为无米之炊，对土地的争夺依然是各大房企2013年最紧迫的任务。资料显示，2012年11月至今，上市房企累计发布近180份涉及获得土地储备的公告。进入2013年，土地市场热度不减。年初，上海土地市场成交了位于青浦的四幅经营性用地，其中龙湖以2.88亿元和3.98亿元分别中标两幅地块，绿地以及北京奥林匹克置业投资有限公司则摘得另外两幅。
业内人士认为，由于去年房企销售情况普遍良好、资金压力得到缓解，因此，拿地热情得以复苏。一二线城市的优质地块仍是大型房企争夺的焦点。
数据显示，截至2012年12月31日，龙湖地产总土地储备约为建筑面积41.0百万平方米。龙湖地产充裕的土地储备及成本优势或可为未来持续稳定增长打下基础。
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