房地产限购的本质就是局部性的资本管制，其成功的关键在于设计一个有效甄别消费者需求和投资需求的机制。房地产限购是过渡性的制度安排，在今天的环境下，它比传统的调节手段更为有效，但其成本也十分明显，即它阻碍或推迟了部分消费需求的实现。因此，必须进行全面系统的财税改革，改变地方政府的卖地财政；建立公共性住房的融资、建设、管理机制；借鉴德国、新加坡等国经验，合理调节投资需求。这三条做到了，房地产限购也就具备了退出的条件。
中国的房地产，有三个具体的特点。，土地的实际所有权控制在地方政府手里，因此，在当前明确的税收体制下，地方政府缺少有效控制房地产价格上涨的基本动力和决心。第二，中国社会的财富增长速度非常快，这表现为银行存款快速上升，流动性极为充足。第三，由于中国有2000多年的土地文化，社会对土地和地产的内在需求超过国外。
这三个因素，土地供给制度、流动性极旺和收入分配差距以及独特的地产偏好，很容易解释中国尤其是中国特大型城市地产价格居高不下、不断上涨的现象。
房地产限购就是一个机制设计（mechanismdesign）。机制设计说的是制度的设计者（如政府）为了达到某一目的，设计一个博弈，该博弈要求每一个体发出信号或进行选择，政府根据所有人的信号或选择，进行决策。房地产限购机制中，每个有意购房者发出的信号不仅是购房量，还包括已有房屋所有量以及其他个人信息。购房量以及已有房屋所有量是最重要的信号，超过一定数量则表明他是投资需求者。
问题的关键是，仅仅依赖购房量及已有房屋所有量还不够，因为参与这一博弈的博弈者还可能包括非本地的居民，他们有可能会出于投资而非居住的考虑，异地投资。最难的就是甄别这部分人群，还需要其它信号或变量。
在北京，户籍是不是一个好的甄别变量? 不见得。因为不论是否合理、合法，事实上，在今天的北京存在一个灰色市场，户口指标可以比较方便地买卖。
如果购房者已经居住在城市而且还计划在城市里继续生活，这部分人的购房要求应该归结为基本住房需求。在一个地方居住了1－2年的年轻人，有正式的工作并且纳税，一般来说，他离开这个城市的概率应该远小于刚刚来到这个城市尚未就业纳税的人士，后者则有可能是投资需求者。
所以，原则上讲，比较有效地甄别地产需求的信号变量应该有两个：一是已有的住房数量，二是购买者的纳税和已经居住的时间。
至于纳税或是居住年限，只要记录控制严格，似乎不必太长就可甄别，因为纯粹的投资者不太可能有耐心等待1－2年而获得买一套房子的投资机会。凯恩斯曾说，投资者往往具有动物精神，是冲动性的，稍微缓一下，投资的冲动就会远去。相反，如果要求五年的记录，会为部分真正准备在本地扎根安家的基本住房需求者带来不必要的过长等待。
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