[摘要] 新科广州地王——恒大珠江新城地王，在诞生1个月内，不仅拉升了珠江新城的楼盘售价，还使其销售飘红。今年下半年，广州楼市将有地王豪宅项目扎堆上市，是否会带动房价上涨？近日，记者调查了解到，“地王”最终很少成为“楼王”，甚至销售时备受周边楼盘制约。
新科广州地王——恒大珠江新城地王，在诞生1个月内，不仅拉升了珠江新城的楼盘售价，还使其销售飘红。今年下半年，广州楼市将有地王豪宅项目扎堆上市，是否会带动房价上涨？近日，记者调查了解到，“地王”最终很少成为“楼王”，甚至销售时备受周边楼盘制约。
业界人士透露，事实上，地王项目利润要比一般项目低，甚至连会所都没钱建。地王难为，开发商仍愿意拿地，这与地王诞生后短期内的“地王效应”等因素有关。
市场现象：新科地王为珠江新城打“提价针”
6月18日，广州市诞生了新科地王(珠江新城D4-B2地块)——恒大近3.3万元/平方米商业地王。一个月过去，地王效应发酵作用下，珠江新城部分楼盘如注入“提价针”，成交也飘红。
截至7月19日，珠江新城有写字楼报价涨20%左右，幅度约1万元/平方米。在过去一个月内，富力盈凯广场网签套数为21套，均价为3.9万元/平方米。但在地王诞生前，该盘卖出3.6万元/平方米的网签均价。7月19日，该盘销售人员称，他们最近推出的高层大户型单位，均价已经达到了4.9万元/平方米，针对不同单位有不同折扣，但要定下房号后才能知道具体的折扣。普遍来说，折扣是9.9折乘以9.8折，折后均价约为4.75万元/平方米。这比此前的报价3.9万元/平方米均价，涨8500元/平方米左右，涨幅两成左右。
事实上，并非只有一个楼盘如此。珠江新城地王旁的财富世纪广场，在地王诞生后表现“神勇”。在地王产生一个月内，财富世纪广场网签销售了74套，价约3万元/平方米，价约3.4万元/平方米；地王诞生前一个月，该盘网签销售25套，均价为2.5万元/平方米左右，价为3.4万元/平方米。事实上，在地王诞生次日，该盘销售人员就对记者表示：“目前楼价是折后2.7万~3.2万元/平方米，送装修家电。但毕竟‘地王’就在旁边，过两天可能会取消折扣，恢复均价3.4万~3.5万元/平方米。”从数据上看，取消折扣后该盘成交量反而上升了近2倍多。
“地王”销售大调查
市区“地王”或开发难但销售速度快
2007年前后，广州市捆绑历史遗留烂尾地的拍卖，虽然部分地块存在拆迁和拖欠工程款等历史遗留问题，但由于地块周边已多年没有出让土地，所以这些地块的拍卖几乎都成了“地王”。这批面积小地王，除了仍遇拆迁等历史遗留问题无法开工外，开工后销售速度都比较快。
2007年，广州广电房地产开发集团有限公司拿下捆绑拍卖的三块烂尾地，平均楼面地价为7674元/平方米，成为“地王”。随后金融危机和楼市调控使得楼市陷入低迷，不少2007年“地王”开发陷入搁浅。即便如此，广电集团位于豪贤路54-76号、万福里1-3号的地块开发成兰亭君舍，仍在2009年以单价2.8万元/平方米销售一空。大德路的兰亭璟濠大厦从2009年开始动工，在2010年9月份以2.4万元/平方米左右开盘后，于2011年7月份全部售罄。这两幅地王的地价占房价比约27%~32%左右，低于一般项目的四成，利润空间仍比较大。
同样是2007年拿下捆绑烂尾楼盘活而成的万科华庭，地价均价约5730元/平方米，在2010年9月份左右销售一期项目，均价约2.2万元/平方米，时达到1.9万元/平方米。经过半年左右时间，在2011年3月份就卖完一期374套房。
而今年元旦前后，令购房者在楼市“寒冬”仍通宵排队的海珠区君汇上品，是2009年诞生的“地王”项目。据销售负责人士透露，该盘原本想卖2.5~3万元/平方米，但由于宏观调控到今年年初逐步深入，最后以2.1万元/平方米开卖，半年时间也已经卖完了。以地价6000多元计算，项目的利润仍不低。
不过，在部分市区小型“地王”售罄的同时，也有同时卖出的“难兄难弟”，直到今天也仍未解决拆迁遗留问题，至今未能开工，只能做停车场继续“晒太阳”。比如，今年7月初记者在越秀区解放中路看到，师好巷以北地块仍未动工。该地王于2007年以6768元/平方米楼面地价被广州市华欣誉实业发展有限公司拿下，因存在拆迁结案问题，迟迟未能推出市场。
高价不胜寒“楼王”不急卖
市区“地王”由于自身有稀缺的资源，“天生丽质”。因此除了定位自住人群以较吸引的价位入市迅速回笼资金外，部分楼盘定位豪宅的并不着急迅速出货，反而是“吊高价”慢慢卖，这在珠江新城等豪宅区域表现的较为明显。
珠江新城目前均价卖到10万元/平方米的天銮，就是2007年9月诞生的地王项目。这一地块是猎德村旧改项目，由富力地产、合景泰富联合体以8059元/平方米楼面地价拿下后，去年11月开始正式销售，超过半年时间过去，这个楼盘仍有过半推出的货量未卖。据网易房产截取阳光家缘的数据显示，截至7月26日，该楼盘累计售出278套房，历史价纪录为92306元/平方米，价为25926元/平方米，未售套数仍有241套。
睿峰L7是另外一个“地王”项目，该项目是合景泰富在2009年，以楼面地价13538元/平方米拿下的珠江新城D3-4建成的。该项目在去年12月开盘，半年时间过去，销售出去的套数仅约占推出量的一成左右。据网易房产截取阳光家缘的数据显示，截至7月26日，该楼盘累计售出32套房，未售套数仍有228套。在恒大地王面世后，该盘涨价近4000元/平方米，近一个月内只网签售出1套房。知情人士透露，在珠江新城可望江的地段上，开发商本身不急着回笼资金，所以也不急着卖。
不过，位于海珠区琶洲村“地王”项目的保利天悦，同样定位为豪宅，销售的速度相对较快。这一地块是2009年保利地产(微博)(10.86,0.14,1.31%)拿下的琶洲村旧改项目，加上回迁成本等楼面地价约4700元/平方米。今年约4月中下旬，该盘开始启动销售，到目前约3个月时间，累计网签套数69套，累计未售套数387套。
郊区板块
遇调控成“烫手山芋”甚至连会所都没钱建
番禺市桥南板块的可逸江畔这个地王项目在拿地时预期的房价未能得到兑现，销售定价时遭遇尴尬：迟迟未正式公布售价。销售人员透露毛坯房售价1.2万~1.3万元/平方米左右，该价位与隔壁楼盘的定价相差不多。有业界人士评价，该盘如果以1.2万元/平方米毛坯价开售，基本上已经是踩着成本线在运作。
无独有偶，早在2009年时，万科在该板块就遭遇了一次“地王”尴尬。
万科在2007年7月份拿下番禺沙湾镇西丽南路的地块，地块楼面地价为5784元/平方米。虽然2007年底开始遭遇调控，楼市走低，但该地王与其他“拖字诀”的地王不同，还是迅速开工。到2008年销售时，该楼盘周边的售价仅7000多元/平方米。万科地王建成的万科金色城品，硬着头皮以毛坯价1万元/平方米左右开盘，却仍销售尴尬，成“烫手山芋”，直到目前才售馨。
同样的故事发生在金沙洲板块。2006年，万科与中粮地产联合，以17.5亿元的价格竞得金沙洲B3725D01地块的土地使用权，楼面地价达到4033元/平方米，创下当时广州地价的新高。但在2007年，这一板块再度刷新了人们的眼界，卖出数块超8000元/平方米的“地王”。在随后的调控寒流中，2009年金沙洲房价也约8000元/平方米，这些地块面临着“地比房贵”的局面，只好纷纷按兵不动，任由荒草丛生，退地和改规划之声不绝。不过随着楼市反弹，这批项目还是终获解套，目前基本都已在销售。
但有知情人士透露，金沙洲的条件无法做豪宅，所以只能严格控制成本跟周边楼盘拼性价比。“以金沙洲为例，拿地成本高，会所都没有钱去建。能省就省，拼命压缩成本，钱都要用到刀刃上，还是要把品质亮出来。”
周边楼盘傍地王卖得更快
地王开发成楼盘启动销售后，购房者并不会因为地王项目更青睐购买该楼盘，反而地王往往被周边楼盘“傍上”，成为他盘促销“利器”。
在芳村原高尔夫地块上，中铁荔湾国际地王项目开售后，板块内的其他楼盘虽然没有调价，但却变好卖了。板块内有楼盘销售人员就笑称，“我们的楼盘虽然价钱并没有调动，但地王房价比我们贵几千元/平方米，因此反而显得我们的盘性价比高了。在它开售后，房子变得更好卖了”。
地王剖析
刹那风光后很少成为“楼王”
每次地王总是以让人咋舌的疯狂，刷新影响着楼价的预期，从而带动了周边房价上涨。但这些“地王”项目，自身最终却很少成为“楼王”项目，甚至销售时备受周边楼盘的制约。
广州市房地产专家吴定金表示，对于地王的诞生，人们最关心的就是地价和房价的关系。最根本的就是预期房价决定地价，由于有的地王产生会影响预期，提高周边房价。但地王本身销售时，对楼市影响不大。
维森置业房地产总经理张维纶表示，地王不等于“楼王”，购房者不可能因为项目是地王就愿意多付钱，只能随行就市去卖。
利润少于一般项目甚至要亏本卖
虽然地王项目在销售时混入芸芸众盘中，但在开发和销售定价时它是最为敏感的反应器。
“近期有1~2个地王项目甚至只能亏本卖。”维森置业房地产总经理张维纶表示，地王销售只会对拿地的企业有影响，因为地王在那个时期来说，相对而言成本高，因此在行情好的时候可能会拿回利润，在行情不好的时候就只能亏本卖。
广州市房地产专家吴定金称，调控打破了市场格局，基本上这些地王可能利润非常低，甚至是踩着成本线去解套的，真正赚钱的并不多。地王分两种，有市场因素产生的地王，也有本身地段条件好产生的地王。2007年和2008年的地王很多都是市场因素产生的地王，这样遇到调控就会很惨。资源稍差地王，利润大量削减，企业盈利少，成本高和售价低成为双向挤压，市区一般项目利润是10%~15%，地王项目要继续往下压，大概都在10%以下。不过，珠江新城地王利润相对高，因为处于CBD的特殊位置。2007年地王能解套，都是有赖2009~2010年市场还不错，很多项目趁机赶工陆续推出，否则拖延也会酿造出的困难。
受访的所有业界人士都表示，很难具体去估算地王项目的利润要比一般项目少多大的幅度，但从2007年以来诞生的地王推出市面售价看，“地王”项目地价占房价比幅度不同，的比例确实有达到六七成。由于拿地后，还有税费等等成本要计入，再加上建安成本等，这部分的房子基本是踩着成本线甚至是亏本卖的。此外，“地王”项目成本毕竟较高，在楼市不景气时要降价面临的压力风险就更大，销售速度往往比其他普通盘要慢。回笼资金速度无法为企业“锦上添花”，反而可能会是“雪中送炭”，因为“地王”前期投入成本较大，需要向银行贷款的利息每拖一天欠款就越多。
“地王”仍不少今后还将涌现
既然拿地王后，开发商的运营成本会高，而且地王项目的利润又少，那为何地王仍频现，开发商拿地王有何好处呢？今后是否“地王”会慢慢的绝迹呢？
张维纶表示，一向不看好地王项目，几乎所有开发商都知道地王难为，但仍会出现地王是有多种原因的。开发商也可能头脑发热，犯错误。而且有时开发商钱多了，要找个项目花花钱，这种情况是存在的，毕竟一个项目就可以投入非常多的钱。拿地王还可以打响品牌知名度，在广州甚至是一下子就出名了。广州严格来讲，还是可以消化这些地王项目，只是速度比较慢。地王还是会继续出现，也不会比以前减少，毕竟社会上的钱越来越多了。但是地王更多地是做成“豪宅”，今后这块竞争会很激烈，毕竟客户群就那么多。
此外，有业界人士认为，拿地王的好处还在于拿地后短期内的“地王效应”。如果拿地开发商在地王周边有项目，马上就可以提价卖个好价钱，而且集团知名度打响后楼也会更好卖。据了解，恒大地产在拿下珠江新城地王后，带动了旗下在售楼盘的销售。也有遇上好形势进行销售，“地王”仍赚得盆满钵满的。
而且虽然地王项目在诞生时地价高，但近几年经历的楼市情况看，只要开发商拖过了时间缓过气，当时的“地王价”在几年后甚至可以说是便宜的。业界人士几乎都认为，虽然地王运营如同走钢丝，但今后还是不断会有地王的出现，地王不会因此而减少。吴定金认为，今后地王也不会变少，一个是资源问题，一个是对未来走势的判断问题。目前楼价仍处于螺旋式上升阶段，市区二手房价并没有怎么跌，一旦这些地段有地块卖，也仍然会出现地王。同创卓越房地产总经理赵卓文也表示，地王项目利润肯定少于一般项目，但今后地王也不会少，因为一般只要卖得地价高于区域内过往地价，就称为“地王”，因此地王仍会涌现。
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