[摘要] 根据海南住建厅提供的统计数据，当前海南省在建项目、新报建未动工项目高达约5300万平方米，按其预测的市场年销售数量约500万平方米计，消化这些库存需要10.6年，去库存压力巨大。
根据海南住建厅提供的统计数据，当前海南省在建项目、新报建未动工项目高达约5300万平方米，按其预测的市场年销售数量约500万平方米计，消化这些库存需要10.6年，去库存压力巨大。对此，海南省住房和城乡建设厅厅长王志宏表示，海南将加快推进房地产业转型升级和促销，减少纯商品住宅建设用地出让，适度控制纯商品住房开发，引导未开发项目转向经营性开发。
据统计，2010年全年，海南完成房地产开发投资467.87亿元，占城镇固定资产投资的37.2%，同比增长62.5%，同比涨幅位居位；其中商品住宅完成投资417.11亿元，同比增长59.3%；房屋销售面积854.73万平方米，增长52.3%。
2010年海南商品房销售火爆，刺激2011年海南房地产投资继续升温，截至8月底，海南省房地产开发投资累计完成404.62亿元，同比再增42.2%。
但是，受限购令等国家楼市调控政策的影响，市场观望情绪升温，海南商品房销售今年下半年以来大幅缩水，库存压力非常巨大。
库存高企引发了监管部门的高度重视，王志宏日前表示，海南下一步将加强调控，消化保有量。除了配合土地部门调整用地供应时序，减少纯商品住宅建设用地出让外，还将指导市县从一次性住宅开发为特征的粗放型开发逐步过渡到以产业经营为主的可持续开发，适度控制纯商品住房开发。此外，海南还计划引导房地产业进行结构调整，积极发展与旅游业融合性较高的各种类型的经营性旅游房地产，以及配套的商业地产、办公地产等，推进海南房地产市场逐步向开发结构合理、符合经济持续发展和国际旅游岛建设需要的市场转变。
王志宏表示，海南住建厅还将引导未开发项目，调整开发结构。海南省住建厅将指导市县根据《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》目标和任务，引导未开发项目转向经营性开发。对调整开发类型的项目，鼓励修改规划，建设经营性房地产项目。
事实上，由于供大于求，市场已开始自发调节。近日，海南本土开发商昌茂地产在海南一家本地媒体上打出了“7折清盘促销5110元/㎡起”的巨幅广告，与此同时，海南某网站首页醒目位置也同样出现了富力地产楼盘优惠促销的广告，这个项目的折扣更低，仅为6折。
有业内分析人士指出，即使过去两年海南房价疯涨使得很多房地产开发商卖了很多钱，但他们大部分人都将赚到的钱进行拿地、开发新项目等再投资，几十个项目同时运行的开发商在海南并不罕见。摊子铺得太大使得开发商手头的现金流并不充裕，这也是近日持续有大型开发商打出6折、7折大幅降价促销的原因。预计在库存及资金压力推动下，将有越来越多的开发商加入到幅度较大的降价行列中来。
严厉的调控、低迷的成交、急撤的游资……在本次调研过程中，记者发现很多海南当地人以及资深地产专家总会不自觉地拿当前的楼市与上世纪90年代的海南地产泡沫对比，过去一年多来楼市的疯狂程度，总让人有一种历史重演的感觉。
很多人都还记得，国际旅游岛获批后的5天内，海南省的商品房销售额猛增至170多亿元，这个数字是2008年海南省全年商品房销售额的总和；房价更是出现跳跃式上涨，海口的楼盘一日一价，有的楼盘在一天之内，每平方米就上涨5000元；游资、开发商携巨款涌向海南，东海岸的一线海景土地资源被瞬间瓜分完毕……
调控政策紧随而至，除了全面紧缩银根，对于购房需求主要来自岛外投资客的海南来说，限购的冲击效果可想而知。疯狂的房价只持续了几个月便陷入“滞涨”，成交更是逐月萎缩，到最近更是出现量价齐跌的局面。
但是，无论是政府、银行还是开发商，似乎都对海南的楼市前景表示乐观，他们坚信，海南楼市不会再次崩盘。因为历史与现实虽然相似，但毕竟有所不同。
首先，市场参与者的构成发生了很大变化。上世纪90年代进驻海南的开发商以游资为主，少有实力雄厚的地产商。游资擅炒作，并非真的都去盖房子，大多是在玩“击鼓传花”的游戏，把只挖了个坑、还停留在图纸上的房子抵押给银行，把“炒地皮”赚的钱装进自己口袋，在致命的整顿措施出台后，数千家开发商卷款逃离，留下遍地的烂尾楼。
而目前海南进驻了很多像万科、中粮地产、中信、雅居乐、富力地产这样的大品牌开发商，这些开发商的资金实力和经营能力与90年代的“散兵”有着天壤之别，最主要的是他们都是实打实地按照规划在搞开发。游资虽然夹杂其中，但毕竟占比大大降低，而且在“温水煮青蛙”的政策调控下，他们即使想卷款逃离，还要看成交的配合。
其次，与90年代初相比，当前的房地产热潮有真正的市场需求作为支撑。90年代初仍实行福利分房制度，住房问题不是通过市场来解决，因此楼市炒作主体是商业写字楼，在海南经济没有快速跟上的大背景下，并没有真正的市场需求；但现在住房已经市场化，而且人民生活水平有了显著提高，海南岛内居民有刚性需求，岛外人士有度假需求，因此，此次海南房地产的火爆，虽然也有投资、投机成分，但主要还是真实需求在支撑。
第三，风险控制与风险分散程度大大提高。“好了伤疤不忘疼”，经历过一轮房地产泡沫的海南，骨子里的风险意识比任何地方都强。这也是为什么海南本地银行对于支柱产业——房地产行业的开发贷款和消费贷款总和，仅占到贷款总额的20%左右的缘故。据了解，目前参与海南房地产开发与建设的资金，主要由开发商、建筑商、投资者从岛外带入，风险较为分散。
最后，也是最重要的，当初投资客疯狂炒作的海南建“省”和“大特区”只停留在概念阶段，并无实质性进展；而如今海南国际旅游岛建设有清晰的时间表和路线图，除了房地产业，离岛免税、博彩试点等政策正在逐步落实，金融、物流、文化产业等现代服务业也在大力推进，梦想似乎并非遥不可及。
截至昨天，包括万科、恒大地产等大型房企相继公布了今年前10月销售业绩，在万科再次迈过千亿大关、恒大率先完成全年销售目标之下，房企大鳄已经开始通过现金为王、积极卖楼、谨慎拿地等策略应对日趋严峻的房地产形势，未雨绸缪率先备战2012将成为企业战略主基调之一。
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