[摘要] 一幅在1994年受让的土地至今未动工，汤臣集团近日被媒体质疑土地闲置。上海汤臣浦东房地产开发有限公司9日回应称，由于批租方未能完成动迁交地，致使公司目前尚未拿到土地证，因此无法开发，非公司责任。接受采访的专家认为，每块地背后都有比较复杂的利益关系在里边，房地产开发商也有很多种理由进行搪塞，动迁有难度
一幅在1994年受让的土地至今未动工，汤臣集团近日被媒体质疑土地闲置。上海汤臣浦东房地产开发有限公司9日回应称，由于批租方未能完成动迁交地，致使公司目前尚未拿到土地证，因此无法开发，非公司责任。接受采访的专家认为，每块地背后都有比较复杂的利益关系在里边，房地产开发商也有很多种理由进行搪塞，动迁有难度并不少见，但17年未开工匪夷所思。
上海汤臣浦东房地产开发有限公司称，1994年与上海市浦东土地发展(控股)公司(简称土控公司)签署《土地使用转让合同》时，由于土控公司转让地块中的A1-10-2地块原为上海市环卫站的部分用地，动迁谈判时间长达10年，未达成补偿协议。2005年前后，上海市环卫站用地被上海市土地储备中心整体收购，土控公司动拆迁工作依然未能完成，故未能交地。2007年，浦东新区政府对该区域规划进行了统一调整，为合理利用土地资源，土控公司将A1-10-2地块调整为A1-10-1地块，即汤臣以代价约2.38亿元将二号地块转让予土控公司，而土控公司同意以代价2.55亿元将一号地块转让予汤臣。
据上海市浦东土地发展(控股)公司有关负责人介绍，媒体所报道的这幅地块目前仍未开发主要与动拆迁未能完成有关，汤臣公司所说情况属实。至于该地块是否会被视为闲置土地而收回，应由政府有关部门决定。由于该地块已经出让17年之久，事发突然，双方签订的《土地使用权转让合同》一时没有找到，但按照惯例，如果该地块被收回，可能会退还汤臣公司所有付款。
业内人士称，按照1994年的土地价格行情，当时每平方米土地楼板价在几百元已属高价，而这幅地块在等待了17年后，身价已经上涨了上百倍甚至几百倍。上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，动拆迁工作有难度并不少见，但一般2至3年就能完成，17年未能开工确实匪夷所思，如果动拆迁工作难以完成，开发商完全可以退还土地———但在地价逐年攀高的行情下，显然这并不是明智之举。17年未开工，很容易让人觉得开发商与土地转让方有某种默契。
中国房地产学会副会长陈国强接受《经济参考报》记者采访时说，每块地背后都有比较复杂的利益关系在里边，房地产开发商也有很多种理由进行搪塞，这对于地方政府和相关部门查处相关土地违法行为造成了很大的阻力。尤其需要指出的是，地方政府和相关主管部门由于常常牵涉到其自身利益，所以在处理土地问题上往往处于两难境地。
陈国强说，按照《闲置土地处置办法》规定，满2年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权。但如果地方政府严格执行相关规定，势必影响当地的投资环境，担心房地产开发商投资资金转移到其他地方。他认为，汤臣集团以动迁未完成而造成土地闲置作为解释很难令人信服。目前国家对于企业违规闲置土地的处罚力度太小，相反，捂地、延缓开发却能获取巨大的利润，这使得企业并不觉得囤地会存在巨大的风险。
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上海最长时间没有被开发的已出让土地是哪一块？汤臣集团(00258,HK)8月5日发布的一项资产置换公告给出了可能的答案。
根据上述公告，汤臣集团通过旗下合营公司与上海市浦东土地发展(控股)公司签订的一份《资产置换协议》中明确，汤臣集团在浦东新区三八河区域附近的一幅土地，实际上早在1994年就由汤臣集团通过订立《土地使用权转让合同》转让给了汤臣集团控股的合资公司上海汤臣浦东房地产发展公司 (以下简称合资公司)。
上海中原地产顾问有限公司研究总监宋会雍说，1994年就已经出让的地块直到目前仍未开发，这在上海地产界属于极少有的，可以挂上“最久未开发土地”的头衔了。按照1994年的土地价格行情，当时每平方米土地楼板价在几百元已属高价，而这幅地块在等待了17年后，身价已经上涨了数十倍。
长达17年未开发
如果不是汤臣集团自己披露的上述公告，恐怕没有多少人知道上海还有一幅闲置时间如此长的土地。
据公告，上述被置换的土地被汤臣集团称为“二号地块”。汤臣集团于1994年与上海市浦东土地发展(控股)公司签订了《土地使用权转让合同》，将它和周边的地块一同转让给两公司共同成立的合资公司。
根据汤臣集团2006年和2010年报，汤臣集团直到2006年才开工建设的“二号地块”周边项目——汤臣湖庭花园一期和二期已经分别在2008年和2010年完工。在汤臣2010年的年报中，汤臣湖庭花园已被列为“本集团持有之待售物业”，而“二号地块”并未在列。
根据公告，上述地块截至今年5月31日的评估价是13565元/平方米。上海同策咨询顾问有限公司研究总监张宏伟说，如果按上海2005年2100元/平方米的土地价格计算，上述地块已至少5倍。但宋会雍却认为，上述地块出让的1994年，土地出让楼板价在数百元每平方米就算是高价，这一地块的实际楼板价涨幅远远不止5倍。
各家房地产机构给出的价格数据显示，多年未开发地块给汤臣集团带来的实际获利可能远远高于周边其他的开发商。
监测统计，汤臣湖庭花园推出的花园洋房大部分成交价在3万元~3.8万元/平方米，推出的独栋别墅实际成交价达到8.5万元/平方米，即使目前13565元/平方米的评估楼板价计算，汤臣湖庭也已获取了不低的利润。
汤臣集团2007年至2010年年报更毫不讳言地宣布，汤臣湖庭花园获利丰厚，在上海物业销售减少的2009年成为公司主要的业绩来源。而去年，汤臣湖庭花园的销售收入甚至为集团贡献了40%的经营。
张宏伟说，目前汤臣湖庭花园的独栋别墅售价已经达到了10万元/平方米。根据汤臣新签订的《资产置换协议》，用“二号地块”换得的一号地块，如果开发并销售，其独栋别墅的售价将肯定高于10万元/平方米，届时的将更加可观。
存在被收回风险
《闲置土地处置办法》中规定，土地闲置时间超过两年可无偿收回。但房地产业内一直普遍认为，只要出让土地的一部分开工，就不能视为闲置土地。一些房地产业内人士说，有些开发商甚至打了根桩，就认为不算囤地了，以此钻国土资源部有关政策的空子。
不过，地产商的观念，未必会被国家有关部门认同。
汤臣集团在《资产置换协议》中就意识到了土地被收回的可能性——在该协议的先决条件中明确规定，若地块被视为闲置土地而收回，上海市浦东土地发展(控股)公司应根据《资产置换协议》退还所有付款，并尽力协助合资公司申索因土地收回造成的损失。至于为什么将由浦东土地发展(控股)公司退还付款，公告中未作说明。
事实上，就在汤臣集团发布上述公告之前，国土资源部在8月初刚刚决定开展土地违法违规专项整治清理行动，地产开发闲置用地被纳入清理整顿重点，这令部分开发商恐慌不已。
此前，统计显示，2008年6月至2010年6月上海出让的102幅住宅及含住宅性质的土地中，77幅已经动工，但其中仍有25幅土地处于闲置状态，其中不乏众多容积率小于1、楼板价过万元的土地。
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