[摘要] 昨天，北京管庄住宅用地成交，溢价率仅为7.4%；前天，广州两块住宅用地以底价成交……有统计显示，今年前7个月全国土地流标数量达到353块，比去年同期增长242%。楼市调控政策正在土地市场充分发酵。
昨天，北京管庄住宅用地成交，溢价率仅为7.4%；前天，广州两块住宅用地以底价成交……有统计显示，今年前7个月土地流标数量达到353块，比去年同期增长242%。楼市调控政策正在土地市场充分发酵。
中国土地矿产法律事务中心报告显示，反映工矿、居住和商服等用地实际交易价格变动和趋势的出让价格指数，由季度的298点回落到第二季度的258点，降幅为13.4%，由偏热状态回归正常的运行区间，“高价地”现象得到明显遏制。
从市场成交情况来看，低溢价和底价成交已经成为住宅拍卖市场主流。昨天，信远置业竞得北京管庄土地，折合楼面价为6578元/平方米，而去掉保障项目楼面价为8654元/平方米，溢价率仅为7.4%。而2009年中联置地在管庄拿地的溢价率高达37.1%。
在广州，开发商拿地热情也在消减。前天广州打破住宅用地连续三个月零成交的状况，一口气开拍南沙区的5幅住宅地，最后两块以底价成交。来自搜房网的统计，今年上半年广州成交的8宗住宅用地几乎都以底价拍卖结束。
相对来说，一线城市的溢价率明显低于二、三线城市。据链家地产市场研究部统计，去年调控前北京、上海住宅土地平均溢价率在100个重点城市中排在前十，而今年明显低于大部分二、三线城市，仅处于中游位置。
限购城市土地流拍多
比底价成交更让房地产市场受伤的是流拍。不久前大连沙河口区星海湾金融商务区XH-15号、珠海市唐家湾情侣北路、北京市房山区长阳镇镇区02-2-04等热点地块均被开发商“遗弃”。
据链家地产市场研究部统计，2011年截至7月份，土地流标数量达到353块，同比增长242%，住宅类土地流标数量为163块。其中7月份土地流标数达到61块。在土地流标前十的城市中，有8个是已经执行限购的城市。
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链接：央行报告称一线城市 地产业现退烧迹象
央行8日发布的《2011年第二季度支付体系运行总体情况》显示，二季度，在北京、上海、广东、江苏等房地产发展一线地区，房地产业单位银行结算账户数量环比增速已连续五个季度低于平均水平。报告称，这显示房地产调控政策对房地产发展一线地区的调控效果进一步显现。
一般来说，开发商单个开发项目都会单独设立银行结算账户，一线地区的结算账户增幅低于的平均水平，意味着开发商的开发项目正逐渐离开一线地区，趋向于二、三线城市或中西部地区。
后市 僵持状态仍将持续
自去年以来，住宅市场受到了严厉的调控，市场由热转冷，尤其在各城市执行限购后，成交量更是一落千丈。日益增加的销售压力，外加贷款趋难，严重影响着开发商的钱袋子，为保证资金链，开发商拿地将更趋谨慎。分析师指出，新政策走向的不明朗，导致市场各方处于僵持状态，由此导致的低溢价率预计还将持续一段时间。
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开篇语：对于楼市来说，2011年可能是最为复杂的一年，佛山也不例外。自从今年3月18日佛山出台了限购令后，楼市的走向受到了更多的关注。从今天起，本报启动全新的栏目——问道楼市，将定期邀请房地产界的资深人士，和大家一起畅聊近期楼市焦点话题。
谈限购令
今年下半年的楼市何去何从？佛山的“限购令”何时才能取消？“限价令”会否出台？相信这些问题是大家都非常关心的，在“问道楼市”的开篇报道中，我们请来了佛山中原地产董事总经理余鸿、佛山合富董事副总经理黄保华和佛山世联地产拓展总监陶石奇，聆听他们的专业意见。
广州日报：
自从佛山的限购令出台后，佛山第二季度的成交量锐减，但从的情况来看，楼市成交却没有明显降幅，有消息称可能要出台限价令。所以有个很矛盾的话题，佛山会否出台“限价令”， “限购令”何时才能取消？
佛山下半年是否出台“限价令”？
余鸿：一些房价上涨过快的城市出台“限购令”、“限价令”是意料之中的。而佛山3月份开始实施“限购令”后，楼市从2季度下半段就开始体现出各种政策的综合影响，市场的发展已回归到理性状态，所以下半年出台“限价令”的必要性似乎不是太大。
至于何时取消“限购令”，从我们公司的研究数据来看，房地产政策的调控周期平均来说是14个月，一线城市从去年11月开始限购，“限购令”的取消预计是在明年的3月份左右，但估计不会是一夜之间取消。
陶石奇：我也觉得下半年佛山楼市限价的可能性不大，因为据官方数据显示，限购后的第二季度楼市的成交量就已出现下跌，说明“限购令”的出台，已对于调控楼市发挥了作用。只要下半年的楼市保持平稳发展，再继续出台“限价令”的可能性不大。由于开发商都有年度指标，下半年供应量也比较大，相信开发商定价也会比较理性。
至于“限购令”什么时候取消，我觉得除了房价的平稳外，保障房的进度是一个值得参考的因素。因为自从开始有商品房市场之后，中国的房地产市场发展有些不均衡，保障房这块缺失很大，所以政府也希望通过调控，能达到一个平衡点。
Q&A
广州日报：
佛山楼市上半年数据表现不错，成交量价对比去年同期上涨幅度都是两位数。请教各位，上半年佛山楼市表现如此突出的原因是什么？下半年佛山的成交量价表现将如何？
黄保华：我认为佛山楼市上半年表现不错，其中一个原因是佛山的同行们对市场的反应非常敏锐，能比较好地切合市场的变化。因为对珠三角城市来说，佛山的限购令可以说是最为严格的，不仅是中心区限购，高明、三水都限购。
虽然上半年佛山楼市成交量已经和一线城市接近，但进入下半年，情况将会比较严峻，阶段性的供过于求的状况可能会出现，成交量价可能都会出现下滑。下半年不少新盘上市，整体供应量加大，尤其在9、10月份，供应将开始达到峰值。再加上银行多次提升存款准备金率和贷款利率，消费者的购房门槛不断提升，购买需求抑制明显，这些可能导致阶段性的供过于求。
余鸿：我对佛山楼市的发展还是非常看好的，佛山一手楼上半年的成交量直逼一线城市，发展潜力非常好。不过下半年的压力还是比较大的。
下半年整个佛山楼市的供应量将达到高峰，而佛山的“限购令”比广州还要严格，供求之间的关系在下半年会出现逆转。相对于2008年来说，今年下半年楼价的调整幅度可能没有那么大，但是因为在金融政策等方面的综合作用下，可能导致整个市场重新洗牌。
今年虽然不太可能像2008年那么极端，但是今年下半年的市场会挺艰难的。
Q&A
广州日报：
现在受煎熬的除了开发商，购房者也很纠结。现在买房吧，担心房价往下掉，不买吧，又担心不知道什么时候开始涨价。请问专家们，对于购房者有些什么建议呢？
何时买房子最合适？
陶石奇：想要以价入市，是理想主义。因为市场的点，在出现的当下是不会被意识到的。所谓的点，永远是相对的。所以我建议准购房者们不要迷信所谓的“抄底”，而是要从自己的实际需求和购买力出发，理性地选择。目前市场上有不少产品的性价比是不错的，想买房的人可以关注并进行挑选，货比几家，选择适合自己的产品。
黄保华：我觉得买房的主要目的无非就是两种，要么自住要么投资，或者两者兼而有之。对于自住型买家来说，我建议大家不要过分看重价格，最重要的是自己真正喜欢。因为房地产毕竟是一种比较特殊的商品，从地段、园林、户型、朝向等方面来说，都是没办法复制的，对于买来自住的消费者，虽然将来房价也许会有些调整，但是心水房子却不见得一直等着你。
至于投资型的买家，我觉得购买的时机挺重要，但卖出的时机更为重要。投资型的买家，也不要因为要追求所谓的价而错过相对较好的入市机会。
至于什么时候会出现这个机会，我觉得有可能在今年年底。一方面是今年供应量的顶点可能会在年底出现，阶段性的供过于求；二是开发商的年度任务要在年底前实现，开发商回笼资金的压力加大；还有就是越接近年底，银行的资金就会越紧张，开发商和消费者在获得银行贷款方面都会愈加困难。
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