[摘要] 受房地产调控政策影响，年初至今，主要城市商品房销量陷入低迷。在价格涨势得到基本控制的同时，成交进入观望期。
受房地产调控政策影响，年初至今，主要城市商品房销量陷入低迷。在价格涨势得到基本控制的同时，成交进入观望期。尽管如此，由于房地产特殊的预售结算制度，房地产上市公司的中期业绩并不能完全反映当前市场情况。凭借项目进入结算周期，不少房企的业绩在上半年依然保持良好。在住宅市场遭受调控的情况下，商业地产、保障房建设已经成为开发商转战的新领域。
住宅销售不乐观
Wind数据显示，目前已有33家房地产上市公司公布了2011年中期业绩预告。其中有12家预增、3家扭亏、11家预减、3家续亏、4家首亏。就此计算，业绩“预喜”的公司尚不足半数。项目结算周期以及毛利率变化成为影响房企业绩的主要因素。
金融街(000402)预计上半年实现净利润约8.63亿元-11.17亿元，同比增长70%-120%。公司表示，净利润大幅增加主要是上半年公司部分已销售房地产开发项目满足收入确认条件的较多；此外，公司津塔写字楼和金融街中心等项目计入投资性房地产采用公允价值计量。
金地集团(600383)则表示，按照公司2011年竣工计划安排，较多项目竣工时间为今年第四季度，因此预计中期净利润同比有所下降。合肥城建(002208)也表示，与上年同期相比，上半年竣工交付和结转收入的面积有一定幅度减少、项目毛利率有所下降，从而使得中期业绩出现下滑。
从全行业来看，今年1-4月由于房地产政策因素影响，楼市销售量出现下滑，从而对开发商的开发投资产生了影响。统计局数据显示，4月商品房销售面积累计为2.48亿平方米，同比增长6.3%，较3月下降了8.6个百分点。商品房销售额累计达1.41万亿元，同比增长13.3%，增幅较3月下降了14个百分点。受此影响，4月新开工面积1.69亿平方米，同比增长26.86%，环比则下降了18.12%。
业内人士指出，5月份以来，多数城市成交面积同比均有所增加，但环比涨跌互现，市场总体成交仍没有摆脱低迷现象。价格涨势基本得到控制，但成交量尚未放大，整体市场量价格局未有效打破。不过由于预售结算制度，楼市低迷的现状并不会即刻反映在开发商的当期业绩上。
开发商寻求转型
当住宅市场受到政策调控时，开发商开始把目光投向其他领域。商业地产由于受政策影响较小，已经成为房企转战的重地。此外，由于2011年保障房建设迎来高峰，保障房市场也成为开发商竞相分抢的“蛋糕”。
早在2010年时，万科(000002)、保利地产(600048)等一线房企就开始加大商业地产的开发力度。万科计划将商业地产资产比例提高至20%，保利地产则计划在3-5年内将商业地产投资比例提升至30%。远洋地产、华润置地等地产商也纷纷提高了商业地产的投资比例。今年3月，招商地产(000024)还将全资子公司深圳招商房地产有限公司分立为存续公司和新派生公司——深圳招商商置投资有限公司。据公司人士介绍，此举正是为了加大招商地产在商业地产上的投资比重。
在商业地产备受重视的同时，保障房巨大的市场潜力也吸引了不少开发商加入。然而，开发商投身保障房的同时，如何实现有效的盈利模式已经成为摆在眼前的头等问题，如何筹措保障房建设资金也在一定程度上影响着开发商投建保障房的积极性。对此，首开股份(600376)近期公告称，公司拟在银行间市场发行不超过43亿元的中期票据，募集资金将用于公司保障性住房项目的建设。业内人士指出，银行间市场向保障房建设打开大门，将调动一批房企参与保障房建设的热情。
中金公司分析认为，经历2011年前两个季度的推地、报建准备期后，各省市保障房建设在下半年将会明显提速，从而推动投资、新开工数据维持增长。而地方政府的资金压力将使其在保障房建设上更为依赖“政府+开发商”的运作模式。
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