[摘要] 中央严格调控楼市决心仍在继续，海口可能松动限购令的消息一时间掀起了波澜。根据海口当地和诸多媒体报道，4月20日，海口市长冀文林在海口市政府第75次常务会议上说，要“充分利用国务院给予海南的优惠政策，按照限价不限购的原则，积极出台相关实施细则”。这一说法，被诸多媒体解读为海口限购可能会出现松动。
中央严格调控楼市决心仍在继续，海口可能松动限购令的消息一时间掀起了波澜。根据海口当地和诸多媒体报道，4月20日，海口市长冀文林在海口市政府第75次常务会议上说，要“充分利用国务院给予海南的优惠政策，按照限价不限购的原则，积极出台相关实施细则”。这一说法，被诸多媒体解读为海口限购可能会出现松动。
昨日海口当局对此事给予了正面回应。海口市住建局市场管理处处长戴开权表示，之前媒体关于“海口拟率先叫停‘限购令’”的新闻系误读，海口不会叫停“限购令”。他称执行“限购令”的做法不会改变，但或将对目前的“限购令”进行微调，不搞“一刀切”。
限购松动并非空穴来风
4月21日，《海南特区报》发表了一篇名为《海口调整房地产结构加快免税店马村港二期建设》的报道。里面提及4月20日，海口市委副书记、市长冀文林主持召开海口市政府第75次常务会议，并在会议上进行了一系列的发言。
其中，针对房地产，冀文林明确表示：“支持房地产企业采取灵活销售策略，加快已开工建设存量房地产的促销工作。加大保障性住房建设力度，确保按时保质完成省下达的指标任务，鼓励各类单位采取多种形式建设‘限价商品住房’、政策性住房等，努力保障中低收入居民的住房需求。充分利用国务院给予海南的优惠政策，按照限价不限购的原则，积极出台相关实施细则，鼓励房地产业加快结构调整，争取在产权式酒店上取得政策突破，加快发展高品质星级酒店、宾馆、度假村等经营性房地产。”
南都记者向诸多进驻海口的开发商求证，一位不愿具名的业界人士表示：“这样的说法在海口业内已经热议了一个月。海口房地产业内人士率先展开讨论，希望政府能终止执行‘限购令’。随后，业内人士将意见统一提交了政府有关部门，政府方面才开始把这事提上议事日程。”但在随后的采访中，一些进驻海南的开发商向南都记者否认了这个说法。
昨日，海口市住建局市场管理处处长戴开权回应诸多媒体疑问时表示，关于“海口拟率先叫停‘限购令’”的新闻系误读，媒体之所以会出现这样的误读，主要是源于对于“限价不限购”的错误理解。他说，“限价不限购”要分开来看，“限价”主要是指海口日前公布的房价控制目标，要把海口的房价控制在一定范围之内：“不限购”则是指海口或将对产权式酒店等旅游地产实行差异化管理，将其不列入限购的范围。
“我们执行‘限购令’的做法不会改变，但或将对目前的‘限购令’进行微调，不搞‘一刀切’。”戴开权说，目前，海口在严格执行之前颁布的“限购令”，今后也不会出现“叫停限购令”的情况。
两月来凄惨的海口楼市
其中，关于有媒体指出海口市因财政收入下滑而欲叫停“限购令”的说法，戴开权予以了否认，他说，海口市今年一季度的房产交易量与同期相比有所下滑，但并不意味着需要用叫停“限购令”的方法来缓解这一情况，且海口市是坚决执行“限购令”，和国务院的相关规定是保持高度一致的。
限购以来海口楼市究竟呈现何种走势？查阅当局公开资料显示，3月份，海口商品住房销售套数仅为302套，同比下降90%.不过，海口房屋成交价仍保持原来水平，甚至有小幅上涨。
而南都记者获悉，海口自实施限购令以来，楼市成交量一路走低。2011年3月1日至4月25日海口每周商品房成交量处于非常低的水平，周均成交面积仅为1 .6万平方米，较1月、2月周均成交量分别下滑5 8 %、84%，较去年同期更是呈现出了逾90%的大幅度下跌。
据统计，自2月28日海口正式执行限购以来，3月1日至4月17日，海口楼市成交量仅875套，其中执行限购的第二周，即3月中旬，周成交量仅83套，限购以来6周的周均成交量仅为146套，全市日均成交量为21套。
惨不忍睹的成交量之下，倚重房地产的地方财政岂能不受影响？根据海口市地税局数据显示，今年一季度，海口市土地使用税、城市维护建设税、土地增值税收入同比下降。3月份，建筑业营业税收入4425万元，同比下降33 .1%；房地产业营业税收入5 9 3 7万元，同比下降67.9%；一季度土地增值税收入14090万元，同比下降32.9%.
“2月28日，海口‘限购令’的出台，对居民家庭购房特别是外省市居民家庭购房进行了严厉限制。海口有相当比例的房产购买者为岛外人士，故海口商品房交易市场在限购政策面前黯然失色，成交量大幅缩水。”廖敏向南都记者表示。如果海口限购政策不变，且不作任何调整，预计海口全年商品房销售面积下降幅度在一半以上。
微调限购令的猜想
“海南的房价2009年、2010年两年快速上涨，但实际上我们感觉2010年就已经增长乏力。”一位房企副总在接受南都记者采访时表示：“2009年确实很火，一些房企把2009年的销售份额计算到2010年内，使得销售数据看上去似乎2010年比2009年更好，但实际并非如此，而今年以来，海南东线城市的销售更是下滑厉害，更不用说溢出效应的海口。”
今年2月28日，海口“限购令”的出台，对居民家庭购房特别是外省市居民家庭购房进行了严厉限制。当中规定，严禁本地居民在本地购买第三套及以上住房，分情况限制居民家庭在本地购买第二套住房，无法提供纳税或者社保证明非本地户籍居民家庭，暂停向其售房。
根据海口当局的回应，海南的房地产市场与相比，有着自身的特殊性，而发展旅游地产也是国务院对于海南国际旅游岛发展的要求之一，所以，海口对目前的“限购令”进行微调，对产权式酒店等旅游地产“不限购”，和目前“限购令”的基本原则不冲突。
事实上，南都记者在诸多的采访中亦发现，不少行业媒体和业界人士在私下交流中认为，由于海南国际旅游岛的国家战略，对限购进行一些调整获批的可能性还是有的。但关键还是得看海口究竟怎么调。
“国务院的‘限购令’主要是针对普通商品住房，所以，我们要把普通商品住房和经营性旅游地产区别对待。”戴开权回应媒体时表示，目前这只是一个初步的设想，还没有具体的行动。而旅游地产应该如何界定？戴开权表示，海口正在研究制定关于旅游地产的相关法律法规，目前还没有一个明确的界定。
除了旅游地产可能区别对待外，业界人士认为，海口限购令调整还有可能出现的情况是“中心城区仍然限购，非中心城区开禁；普通住宅仍然限购，高端住宅不限购”，由全市限购改为在中西部城市较为流行的“区域限购”。
值得一提的是，此前的4月16日至4月19日，国务院房地产市场调控工作督察组刚对海口市和三亚市实施过督察。督察组希望海南确保2011年住房价格涨幅能低于乃至明显低于向社会公布的控制目标。
“即便是不限购，海南的楼市还能维持多久？目前高房价高地价本身就已经挡住了很多投资者。地方政府不能把楼市的萎缩责任推给限购令本身。”北京大学公共经济研究中心研究员韩世同向南都记者表示，海南地产已经发展到瓶颈，旅游行业的发展却未见大动作，“近期海南欲打造智慧岛，既然已经通过发展住宅掘到桶金，地方政府应该大力发展旅游行业和高科技行业，从而带动整体区域经济的提升，形成大量的产业人才聚集，这样才能对海南的房价产生支撑。”他认为，海口政府调整限购政策的做法是本末倒置。
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