继房产税试点、限购令等一系列旨在抑制投机性购房的政策出台之后,中央政府在房产调控方面再出重拳,于近期推出了1000万套保障房建设计划。
目前,1000万套保障性住房建设任务已分解到各地,各省已经签下军令状。在山东省“两会”期间,省住房和城乡建设厅副厅长吴英已表示,山东省2011年计划建设各类保障性住房32万套。
“政府此前已出台一系列抑制投机性需求的政策,1000万套保障性住房计划则是保证房产市场供给。一个是限制投机需求,一个扩大中低收入居民住房供给,两者形成了房产调控的双拳。”山东大学房地产研究中心主任、导报特约评论员李铁岗向经济导报记者表示。
1000万套保障房的量能,相当于去年全年商品住房的销售总量,这意味着“商品房+保障房”的双轨制时代即将到来。
房产市场将一分为二
在24日举行的保障性安居工程工作会议上,中央政治局常委、国务院副总理李克强表示,今年要求建设1000万套保障性住房是硬任务,对于稳预期控房价、扩内需转方式具有重大意义,也是调整收入分配结构的重要举措。各地要抓紧安排开工,尽早建成投入使用。
1000万套保障房意味着什么？去年我国各类保障性住房开工量为590万套,1000万套意味着增70%。同时,1000万套保障房几乎相当于去年全年商品住房的销售总量,这是自1998年我国政府停止福利分房、实施房改后,政府推出的规模的保障房计划,意味着在既有的商品房市场的基础上,又新增了一个等量的保障房市场。
“房子一方面是一种商品,另一方面也是必需品。从商品的角度来说,应该充分发挥市场的作用,这就需要商品房从必需品的角度考虑,要实现‘居者有其屋’,政府要承担起应该承担的责任,保证中低收入阶层的住房需求,这就需要保障房。”山东大学财政系主任、导报特约评论员李齐云认为。
李铁岗也认为,随着保障房建设力度的加大,国内房地产市场将逐渐形成商品房和保障房两个市场,而且保障房在房产市场和调控中的作用将逐渐增大。
在短期内,1000万套保障房建设计划也将对房产市场产生一次“冲击波”。“大规模保障房建设计划,首先改变的是市场的预期。以前大家的预期都很统一,那就是房价将不断上涨。但随着各类调控政策的出台,加上此次保障房建设计划,市场的预期正在发生微妙变化,从而将影响未来的房价走势。”
山东经济学院教授、导报特约评论员郭松海则认为,“1000万套保障房建设计划,只是说今年要开工建设,从开工到投入市场还需要一段时间,至少得两年吧。因此,保障房要想对市场产生实质性影响,还需要一个过程。”
挑战土地财政
保障房的计划已出,但钱从哪里来？
按照2010年7800亿元的保障房投资额来推算,今年1000万套保障性安居工程投资将需要超过1.3万亿元,投资规模接近房地产投资规模的1/4。
目前,保障房建设资金主要来源于地方土地出让金和中央财政拨款。其中,地方财政拨款占大头。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中规定,“土地出让净用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%。”
在此前的廉租房建设过程中,地方配套资金不到位的问题一直没有得到妥善解决。审计署2010年公告披露,在审计调查的32个城市当中,有22个城市没有按时足额计提土地出让纯的10%给廉租房建设使用,2007-2009年的两年间,22个城市共计少提土地出让纯146.23亿元。
李齐云认为,在今年各省已签下军令状的情况下,无论资金如何筹措,1000万套保障房开工量必须完成。但保障房要想长期运作下去,还需要机制性保障,特别是要改变地方政府依赖土地财政的现状。
此前,海南省委书记在该省“两会”上透露,房地产市场对拉动该省经济增长起了很大作用,三亚房地产业上缴的税收占财政收入的58%,全省基本上也是这一水平。也就是说,在海南省去年271.06亿的地方财政收入中,有157.18亿左右的资金来自房地产市场。如此巨额的比例,让海南成为各地方政府依赖土地财政的“范本”。
李齐云向导报记者分析,目前我国实施分税制,地方政府面临着事权很重、财权不足的现状。“地方政府要做很多事情,教育投入,科技投入,节能环保投入,社会保障投入,以及庞大的人员工资支出,但财权明显不足,大部分财政都上缴至中央。”在这种情况下,房地产市场就成为地方政府财政收入的一个重要途径。“发展房产市场,地方政府可收取营业税、契税、印花税等,最重要的还有土地出让金,巨额的土地收入让房地产成为地方重要的支柱产业。”
在地方财政严重依赖土地收入的状况下,让地方政府拿出10%的土地出让净,无疑面临巨大困难。同时,因依赖土地财政,一些地方政府对保障房的建设动力不足。
今年下半年或是楼市拐点
近日,济南市出台政策,要求家庭二套房首付比例不低于60%;山东省政府办公厅日前发布的通知中,要求各地要将年度新建住房价格控制目标于一季度向社会公布。对此,山东省科学院战略研究所研究员、山东师范大学房地产系兼职教授吕兆毅表示,这都是对国务院1月26日出台的调控楼市“新国八条”的落实,这些政策与以上保障性住房措施相呼应,对房价的打压将形成合力,“今年下半年可能是楼市拐点。”
“我兴的是,中央政府终于直面房价了,要求地方政府制定调控房价目标,高房价真的是兔子的尾巴长不了了,我有理由相信这个调控会变得更有效。”吕兆毅说,“以前国家进行调控都是含含糊糊地说稳定房价。而这次给出了一个标准化和量化的指标,从而给了人们一个明确的心理预期,人们就不会去跟风买房炒房,房价才可能稳定下来。”
鉴于以上分析,吕兆毅认为,今年下半年房价至少要进入转折点。“2009年国内房价上涨了25%,去年上涨了15%。由于今年来中央一系列政策十分给力,我相信今年房价涨幅有可能降到零。之后,拐点到来,房价就真正到了下降时代。”
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