冯仑：给房地产公司一个能够活下来的好理由

为什么有的公司能够活下来，而剩下多数公司活不下来？一个公司的发展有三样东西绝对不能靠，不能靠爹，不能靠天，不能靠买地。

最近很多城市房价都有所下降，朋友都在说房市巨变即将到来，我觉得不会这么悲观，但的确所有的发展商都应该特别警惕。1991-1994年的海南，房地产出现过一个特别的泡沫时期，大家见面打招呼都是说：“嘿，不留神又赚钱了”。那个疯狂的时候远甚于去年，当时海口本土人口不到30万，整个海南岛600万人，20%在城市里，剩下都是在乡下，就这么一个地方有1.8万家房地产公司，泡沫破灭的时候逃出来的公司连1%都没有，万通幸存，活着而且继续还在发展。

为什么有的公司能够活下来，而剩下多数公司活不下来？我跟易小迪、潘石屹(博客)经常在一起谈到，我们的行为有很多相似的地方：第一，我们买地都不是特别疯狂。这不是我们商量的，而是从海南活下来以后，我们知道一个公司的发展有三样东西绝对不能靠，不能靠爹，不能靠天，不能靠买地。另外，我们都不像别人那样着急。很多突飞猛进的公司属于青春期的公司，以大为目标，为了大而做大。当大家都疯狂扩张的时候，万通一直在讲反周期。为什么反周期呢？

我们从海南出来后发现全世界公司有四种死法：第一，社会革命、政权改变、制度变革；第二，自然灾害；第三，技术革命；第四，商业周期。1993年后我们就在想怎么才能不死。社会革命，陈胜吴广来了，你也没有办法，小乱进城，大乱下乡，只有跑了；自然灾害怎么办呢？只有买保险了；但在商业周期中避免死亡，只有靠智慧、经验。

1993年后，我们采取了反周期的安排，“别人办丧事的时候你办喜事”，“别人办喜事的时候，你居安思危，做好离婚准备”。到现在为止，在135家A股上市房地产公司当中，我们的现金状况、负债率都非常低，每股净现金流是少数正数的几家，正是因为我们采取了反周期的措施。

大陆做房地产，主要是从香港学，而我们一直反对把香港模式作为唯一正确的模式。我们提出了“美国模式”。美国200年中，房地产演变了三种角色：第一代叫“地主加工头”。有地，是施工单位、建设单位出身，转化为地产商；第二代是“厂长加资本家”，典型的像万科，一方面是工厂化生产，一方面是资本市场不断融资；如今的纽约地产商已经变成“导演加制片”，今天凡纽约来的大地产公司，一定记住他是“张艺谋”。为什么呢？张艺谋拍电影，版权是谁？不知道。谁投的钱？都不知道。但是就知道这个电影是张艺谋的。他挣三笔钱，干股、制片费和票房分帐。今天来到中国的纽约大地产公司包括洛克菲勒都是这样，纽约叫“收费开发商”。我们能活到今天的企业，除了研究香港模式，还要研究一下欧美模式。万通现在也是把美国几家公司作为目标企业，在商业模式上发生一些变化，同时又注意到周期，所以我们就能够躲过这个麻烦。

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