雅居乐海南或“变局”清水湾股权将“出售”?

逐渐为世人惊艳的清水湾，最近“波澜再起”。两年前登陆海南的地产大鳄雅居乐，近日传出有意将清水湾项目25％～30％的股权转让给境外基金的消息。
  
“境外基金”或参股
   
近几年，在房价一片“涨声”中，国内地产大鳄纷纷抢滩海南，上演了一幕又一幕“跑马圈地”的资本大戏。雅居乐（3383.HK）无疑是浓墨重彩的主角之一。2006年8月初，海南陵水黎族自治县与雅居乐地产签订了建设清水湾协议书。根据协议，雅居乐将成片开发清水湾，总用地面积约15000亩，项目总投资130亿元人民币。这是雅居乐拥有的规模最大的项目。

但时隔不到两年，就传出雅居乐谋划转让清水湾项目部分股权的消息。据消息人士透露，目前雅居乐正在和某境外基金筹谋合作，有意将清水湾项目25％～30％的股权出售转让，依然保持控股权。这也将是雅居乐首次出让旗下项目股权。

在房地产市场不容乐观的大势下，雅居乐基于什么原因转让股权？是基于资金紧张还是全国房地产形势的判断？转让清水湾股权，是否意味着雅居乐开始对海南市场失去信心？

对此，雅居乐方面给《证券导报》“财经海南”记者的答复是：“有关海南清水湾项目，目前并未有任何消息可以公告，若有进一步消息，适当时候会公布。”

雅居乐清水湾“权变”之事，陵水重点项目办公室主任韩美光并不知情，他告诉记者：“清水湾工地还在正常施工，项目进展相当快，7月份将动工建2个超五星级酒店，再过几个月就会看到新的面貌。”

根据清水湾10年分期开发计划，雅居乐前3年将完成项目基础设施和2个顶级酒店的建设，投资总额30亿元，6年内投资总额70亿元，9年内投资总额120亿元，10年内完成投资额130亿元，主要建设顶级酒店、旅游房地产及其他配套设施。据海南雅居乐房地产开发有限公司副总经理敖军介绍，雅居乐计划今年在湾内开发建设面积将达58万平方米，生态体育公园也准备在年内动工，地产项目则在年底全部竣工后开盘。据了解，雅居乐1年来已在清水湾累计投资20多亿元。
  
“命运多舛”清水湾
   
“水清澈，海湛蓝，风平浪静，洁白的沙滩在阳光下闪耀着圣洁的光芒。”这是一位游客对清水湾的惊艳之辞。碧水清澈、沙滩细软、群山环抱，作为“海南目前最好的海湾之一”，其多舛的命运与“跑马圈地”紧密相关。

时间追溯到上世纪九十年代初。那时候作为旅游景区，清水湾1.2万亩土地使用权全部出让给数十家企业。但很多企业并没有把当地政府将清水湾开发成旅游景区的愿景变成现实，而是交了定金圈完地后就一走了之。留给清水湾的，依然是长久以来的沉寂。后来，清水湾土地经处置由政府无偿收回。

2000年，陵水进行农业产业结构调整，大力发展海洋产业。在此背景下，陵水修编《土地利用总体规划》，把清水湾建设用地全部修编为农用地。这次改变，导致了高位池养虾一时间蜂拥而上。

2005年，陵水重新调整《土地利用总体规划》和《滨海风景名胜区总体规划》，又将清水湾修编为旅游景区。但彼时清水湾，俨然已成“养虾基地”。绵长的海岸线上，虾塘星罗棋布。据陵水县国土环境资源局统计，当时清水湾共有542口虾塘，养殖水面面积达3296亩，几乎占陵水虾塘数量的三分之二。

2005年9月15日，《海南日报》记者高虹如此描述清水湾：“一口口紧挨着的虾塘正张大巨口，汩汩涌动着浑浊得发黑的污水，空气中散发着阵阵腥臭。穿过虾塘边上的沙丘和稀疏的林木，只见污水在白色的沙滩上冲出数道小沟，渐渐汇流入海滩边的河道，最后直排入海。”

即使境况如斯，也挡不住“圈地热潮”下开发商对这条“稀缺的热带海岸线”的追逐。香港恒基集团、三亚银湾公司都曾有意开发，但最终还是雅居乐获得清水湾2万亩开发土地中的15000亩，其余约5000亩由陵水县通过招商进行开发。
  
“跑马圈地”战海南
   
如果将目光从清水湾移到整个海南，可以发现近几年，不少财大气粗的企业在这个岛屿上占据着地产版图：香港新世界、中国宝安、中粮集团、SOHO中国、天津泰达、雅居乐、广东富力、天津万隆、保利集团、鲁能集团、浙江国都控股、中信泰富、华润集团、中远集团、香港和黄地产、三九国裕房地产、杭州绿地、中华集团、大连万达、广电集团……动辄几千上万亩地，让人眼花缭乱。

无可否认，大量外地房企的进入，对于一个区域或是一个城市的发展无疑有着十分深远的影响。首先，这些资金雄厚、理念领先的企业，将为本地发展带来新的建设力量，同时也成为市场优胜劣汰的强力催化剂，引发产业的升级；其次，外地实力房企大手笔的营销推广措施以及自身具备的强大影响力，更有利于将所在的市场带进全国的视野，从而提升区域或城市自身的号召力；此外，在逐渐的变局中也势必会淘汰一些竞争力不强的本地中小地产企业，有利于房地产市场健康发展。

但弊端也会随之而来。早在2006年8月，海南省国土环境资源厅一位官员就说过，海南土地成片开发存在一些不良倾向，如个别开发商为争得最大利益，加大圈占土地范围，放缓开发速度；一些项目的开发规模超出开发企业的投资能力；缺乏退出机制，形成开发商对土地事实上的垄断；优质土地资源用于企业成片开发，政府土地融资能力降低等。

虽然对雅居乐最终是否真的出售清水湾部份股权还不得而知，但资深房地产专家曹雨分析：“这说明在全国房价下降的大势下，一些房地产开发商开始寻找对策了。”

在此之前，2008年1月16日，占地438亩、建筑总面积23万平米的“荣域”，股权100%打包转让。2008年5月8日公告挂牌出让的341亩“地王”——新港地块，受到冷落，仅一家企业报名参加竞买。“这些都能透露出某种信息，也足以说明一些问题了。”曹雨说。

发生在上世纪九十年代初的海南房地产泡沫，人们记忆犹新，余悸尚存。如何避免重蹈覆辙，值得各方思考。毕竟，海南经济发展再也经不起土地开发的折腾了。房产大鳄圈地海南，硝烟过后，呈现在人们面前的，将是宏图美景，还是狼藉一片？圈到的土地，是肥肉还是烫手山芋？而命运多舛的清水湾，将会迎来怎样的明天？

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