海南是个特殊的房地产市场

市场自发调整是必然

“从2008年初开始，以深圳房价下跌为代表的市场调整是市场自发的调整，不但出乎许多开发商的预料，甚至出乎一些政府部门的预料。”钟伟说，全国几乎所有主要房地产市场都不可避免地进行主动的调整。

钟伟说，除了个别地区，多数地区开发商都没有经历过一轮完整的地产周期，他们一直认为房地产市场只涨不跌，能够不断维持丰厚的利润水平。这轮市场调整使他们开始反思。

“过去赚了许多不该赚的钱，现在就会赔许多不该赔的钱。”钟伟个人认为，在过去的2006年和2007年，房地产行业的平均利润超过30%，上市地产公司年报中的利润增长超过100%，但是与此同时，房地产产品的品质没有明显的提高。开发商急功近利的市场行为损害了消费者，损害了市场，也损害了自身，市场必然自发地进行调整。

“即使没有二套房贷等调控政策的出台，市场也会自发调整。”钟伟认为，国家调控政策的出台，只是加快了市场调整的步伐。

将来买房“买品牌”

钟伟说，调整的结果是行业新一轮洗牌，提高集中度，而消费者将会享受到产品品质的提升，买房将从“买面积”到“买品牌”。

钟伟说，调整结果对于房地产企业来说，首先是项目利润率会急剧下降。他认为过去8年间房地产企业自有资金的复合回报率至少在20%-30%之间，房地产项目开发一直维持着相当高的利润水平，这从房地产商个人资产的快速增值就可以看出来;其次，中小房地产企业由于项目利润率急降和资金缺口出现，将会普遍出现生存困难。生存下去成为中小企业今后一段时间的主要任务;最后，行业集中度提高，企业数量减少，资源向少数理性、现金流好、实力雄厚的大企业集中，并形成品牌。对于部分企业而言，市场调整不但不是危机，更是企业发展的良机。

对于消费者，市场调整会带来消费产品的明显变化。一方面，房地产产品会呈现差异化。目前房地产开发大部分的收益还是来自土地增值，产品的深度开发只贡献效益的20%左右，而今后主要收益要依靠产品本身;另一方面，房地产消费会出现品牌化。“目前买房子就像买电视，屏幕面积的大小决定价格。”钟伟说：“今后消费者会更加注重产品的品质，买房子也要认品牌。”

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