海南二线城市加速发展

如果说海口、三亚是海南的一线城市，那么琼海、文昌、乐东、五指山、陵水、保亭等市县则可以称为二线城市。在海南一级房地产市场竞争硝烟未散之际，二三线城市的房地产市场也已悄然兴起，海南楼市正悄悄发生着一种深层格局的演变。

据统计，海口市2008年2月份的房价上涨18.9%，为全国第二。位于海口湾的浪琴万公寓价格已经上万，滨海一线平均房价已经逼近6000元/㎡。三亚作为一个典型的旅游度假城市，房产价格屡创海南房地产新高。位于三亚湾的部分公寓价格已经在2万元左右，别墅创下了13.5万/㎡的天价。种种利好消息刺激着海南二线城市的萌动和发展。

二线城市当中以琼海和文昌为代表，总开发面积08年比07年翻两翻。成为即海口和三亚之后的第二阵营。处于第三阵营的保亭、澄迈、五指山和万宁市开发总量相差不大，处于刚开发阶段。具体开发量如下表：

（数据来源：海南宇润房地产顾问有限公司策划部）

海南二线城市房地产市场由于各地的房地产市场发展较晚，房地产开发速度快于城市基础配套建设速度，最终导致二线城市各地房产价格与一线城市相差比较悬殊。而各地的房地产市场发展直接带动了二线城市的城市化建设。具体价格如下表：

（数据来源：海南宇润房地产顾问有限公司策划部）

二线城市的房地产产品主要针对岛外购房者，本地消化能力所占比例较少。这个现象与海口和三亚的市场特点基本相同。三亚的岛外购房比例已经超过90%，海口的已经超过65%。二线城市基本在85%以上。本地消化能力低下主要因为二线城市城市规模较小，人口数量少，人均收入比例较低。例如琼海市在06年底之前，本地商品房市场已经接近饱和，而07年市场涌现大量的商品房主要是针对岛外客户的度假、休闲、养老地产产品。

海南二线城市房地产市场的集体发展主要推动力量还是海南旅游市场的发展与海南旅游地产品牌的建立。琼海市借助博鳌亚洲论坛的影响力，打造万泉河、红色娘子军、官塘温泉、博鳌水城主题景点的旅游度假圣地。并且对整个城市进行了“打造养老度假品牌”的明确定位。文昌以航天城作为主题带动点，加上东郊椰林、清澜湾等景点，塑造出“滨海、航天、度假、旅游”的城市品牌。五指山市则以“热带雨林天然氧吧”作为自己的主打品牌，吸引众多购房者。以旅游品牌促进房产品牌发展成为琼海、文昌、五指山市的主要手段。

万宁、保亭、陵水、澄迈、定安等地地产市场的发展在当地旅游市场发展的基础上还受到三亚和海口一线城市地产市场发展的影响。万宁、陵水房地产市场受三亚房地产市场影响较大。因为三亚的海岸线资源有限，石梅湾、日月湾等地成为一些大牌开发商博弈的新战场。开发商之所以看重这些地方主要是这些地方旅游资源丰富，土地成本较低，做高端开发和大块开发可以克服配套落后问题，实现利润的最大化。澄迈、定安则处于海口“一小时城市圈”范围内，随着交通的发展，这些城市将扮演海口市卫星城的角色。无论对于本地消费者还是岛外度假者来说，这些地方的无疑是值得投资的地方。

随着东环轻轨铁路、中线高度的修建海南二线城市与一线城市之间的距离被拉近。对于岛外客户来说城市配套对于购房的影响逐渐降低。旅游资源的丰富程度将成为衡量区域发展与生活舒适度的主要衡量标准。随着海南一线的海口和三亚两个地区的房地产市场发展，一线城市与二线城市之间的价格池会越来越大。这样会给岛外购房者带来更大的投资机会。海南二线城市的房价也会随着岛外客户的大量涌入而不断走高。

海南的房地产市场格局将会在二线城市的发展当中不断变化。三亚将会吸引越来越多的高端客户，并且辐射陵水、万宁两个县市。而海口则在承担海南省经济、文化、行政中心的功能基础上形成辐射澄迈、万宁、文昌等地的大城市圈。

海南二线城市房地产市场需要有明确的自身定位。要对自身资源进行充分整合，做好城市规划，不能盲目发展，否则很容易成为城市错误定位的牺牲品。二线城市房地产市场发展还需要考虑到本地消费者的需求，虽然本地需求在整个城市的房地产市场当中比例较小，但是随着二线城市房地产价格的上涨，本地消费者只能望洋兴叹，在这种情况下如何满足本地消费者的居住需求将成为摆在当地政府面前的社会问题。所以当地政府必须加强针对本地居民的保障性住房建设，这样才可以实现房地产市场对整个城市的全面带动和发展。

特别推荐

• 更多>>