南京购房者喜欢向海南及其他城市风景区进发

多少南京人海边当房东,在“享受生活”及“无限升值空间”的双重吸引下，南京不少购房者开始往海边及其他城市的风景区进发。本报调查发现，投资者在享受旅游房产财富狂欢的同时，也承受着“配套设施要等10年”“买房容易租房难”等投资隐忧。

现状调查,旅游房产猛攻南京

一年前，严先生以不到20万元的价格，买下了一套约53平方米的度假公寓，公寓位于安徽省滁州地区的白鹭岛国际生态旅游度假村内。一年来，“到白鹭岛度假去”几乎成为严先生闲暇时的首选。

环境，成为旅游房产吸引人气的第一要素。目前的南京市场上，常见的旅游房产项目大多位于海南、威海、连云港等沿海地区，或是周边省内、安徽、浙江等风景区附近。不管是远是近，这些房产项目均立足旅游，依托自然风光建造。

环境之外，价格无疑是旅游房产的另一撒手锏。在南京，如果想在主城区拥有一套房子，每平方米的单价起码在万元以上，相比之下，旅游房产的价格显得十分“平易近人”。在安徽的白鹭岛，一套50多平方米的公寓目前的价格不过20万出头。

今年以来，山东威海楼盘在南京的销售攻势越来越猛。尽管媒体对南京市民到威海买房提出一些忠告，但威海房地产在南京广告宣传的势头依然不减。这种攻势，使连云港房地产商急于跳出，认为，连云港也有海，楼盘质量也不差，南京人又为何舍近求远去威海呢？

4月下旬，连云港一家楼盘请来了许多南京市民，造出了优惠的楼盘声势。如，房价只有2900元，首付款可以打9折，由公司代付按揭贷款的利息，一年后如果房产不升值，可以退房等等优惠。

该楼盘一负责人告诉记者，在目前到海边购房的潮流中，连云港对南京人来说，有得天独厚的优势。他们在南京，从威海到海口，海边买房很受欢迎。而连云港是江苏最美丽的海滨城市。并且，从南京开车到威海最快也得8个小时，而到连云港3个小时就可以到达。

便捷的交通也是白鹭岛吸引南京购房者的另一原因。白鹭岛距离南京只有一个小时的车程，将近80%的购房者来自南京，每到周末，都有大批的南京业主带着家人前来度假，除此之外，还有少量业主来自上海、苏州和安徽本地。

投资前景,炒家杀入房价飙涨

用相对便宜的花费，在风景优美的地方拥有第二居所——旅游房产描绘的美景极其诱人。

在上述连云港房产推介会上，现场的市民都对此表现了浓厚的兴趣，认为异地海边买房是趋势。很多市民都表示将去连云港看房。

既能休闲度假，又能获得一定的投资收益，新兴的旅游房产确实受到了一些购房者的认可。

“两年前，没有人相信我们能成功，可事实证明，这一市场大有可为。”白鹭岛度假村的的企划人员徐红告诉记者，在不到两年的时间里，白鹭岛30幢度假公寓全部卖完，今年新推出的小高层项目，总共只有120套，目前也已经销售了近90套。

威海纹石宝滩的一期项目在3个月之内全部售磬，二期首推4幢公寓楼，也已售出将近70%。

“买下白鹭岛的房子，是为了给自己一个度假的理由。如果为了投资，我更倾向于投资商铺或者学区房。”白鹭岛业主左小姐说。

白鹭岛度假村的前身是安徽来安县城的一家国营林场，占地面积大约4.2万亩，由南京乡村大世界投资旅游实业有限公司以超过3亿元的投资，将林场收购并进行综合开发，度假公寓只是其中的一个项目。业主严先生表示，对于久居城市的人来说，到白鹭岛小住最大的好处在于感受自然气息，全面放松身心，他和家人重视的是景区的居住环境，并没有考虑将那里的房产作为投资。

在采访过程中记者发现，尽管部分购房者表示，看中的并非是旅游房产的升值空间，而是休闲价值。但事实是：在成交纪录不断刷新的同时，旅游房产的价格也在不断上涨。目前从各地蜂拥而来的投资客们，已经明显抬升了当地的住宅价格。在房地产快速上涨的背后，真正单纯购买住宅用来生活养老的购房者，似乎很少。出于投资目的，或者抱有双重目的购房者则更多。

2006年白鹭岛刚刚推出一期精装小公寓的时候，53平方米的公寓售价不过12万~13万元，如今已经涨到20万元以上。汪女士于上个月买入一套50多平方米的小高层公寓，花费超过21万元。

如果说安徽、威海等地的价位还不算太高，海南一带的房价则几乎可与南京市区的房价比肩。海口西海岸拥有一线海景的度假村现在都已突破1万元/平方米，而一年前，那里的房价只有约4000~5000元/平方米。金色港湾是位于海南琼海市博鳌镇的一个项目，南京销售处的工作人员告诉记者，现在的均价是8500元/平方米，但销售处已接到公司的通知，近期销售均价将涨到8800元/平方米。

经营模式, “10年不花一分钱”？

“让您在享受生活的同时又享有无限升值空间。”价格的上涨，正好成为开发商宣传旅游房产投资价值的最好佐证。而一个又一个财富神话的出现，让旅游房产陷入了近乎疯狂的境地。

以威海为例，曾经有个外地投资客，一次性购买了14套小户型住宅，用以在暑期度假高峰期出租盈利。按精装修房屋价格4000元计算，一套56平方米的小户型也只需要22万元，就算一次购买14套，也只需要300多万元。

而对于购房者来说，旅游房产究竟能有多高的使用率，实在需要打个问号。因此，“产权式酒店”的经营模式成为旅游房产的首选。

产权酒店兴起于20世纪70年代美国的一些著名旅游城市和地区。作为一种新型的房产投资和消费方式，符合现代经济资源共享的原则，它将名下房产与酒店经营相结合，向公众提出了一种既是消费又是投资，既是置业又是增值的全新概念。

酒店的每个客房投资者都享有各自独立的产权。通常情况下，开发商将酒店的客房分割后出售给投资者，投资者一般不住在酒店，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营，获取年度分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。

在国外，依托于度假村或风景名胜的产权公寓已发展得很成熟。在美国，被称为“HomeFromHome”，意为“家以外的另一个非常舒适、轻松的家”。

“十年不花一分钱”。这是白鹭岛国际生态旅游度假村对所有业主的承诺。据工作人员介绍，购房者买下白鹭岛的度假公寓，自交付之日起，将公寓交由公司包租，公司会在前5年每年回馈给业主购房款的4.6%，后5年则按6%返还。10年后，如果业主不再需要这个第二居所，公司将以原价回购公寓。而业主在将公寓交由公司统一经营的同时，每年将能得到60天的免费入住时间。

位于山东威海的纹石宝滩项目，也引入了产权式经营的模式。所有购房的业主可以自由选择是否加盟当地青年旅行社定点家庭宾馆日租房业务。销售负责人表示，日租房业务主要放在每年5~10月的销售旺季，开发商承诺每月不低于60%的入住率，业主只需支付20%的管理费，其余收入都归业主所有。

投资隐忧,“10年后的事谁说得清”

旅游房产的出现，确实在某种程度上提高了很多人的生活质量，但也存在着明显的不足。业内人士表示，参照国外旅游房产发展的状况，国内的这一市场还处于发展的初级阶段，市场发展亟待规范。

在记者的采访过程中，多名白鹭岛业主发出共同的抱怨，随着度假村游客、业主的日益增多，订房变得越来越困难。“虽然与开发商签订的协议上写明，业主要行使免费居住的权利时，只需要提前三天预订，但实际上，有时提前两个星期也盯不到房间。而且根据开发商的规定，诸如黄金周一类的日子是不安排免费订房，照这个规定，想在节假日到度假村居住，基本不可能。有空的时候订不到房，有房的时候又偏偏没空，一年60天的免费居住时间，很有可能用不完。为什么开发商有权定下这样的规定呢？”严先生的疑问颇具代表性，因为没有明确的法规、政策可依，旅游房产缺乏相关的行业制度规范，很多规则，只能开发商说了算。

“白鹭岛现在的入住率确实非常高。”徐红告诉记者，随着名气不断提升，现在的白鹭岛，每个周末的住宿都几乎全满，就算平时，也能有80%的入住率。高客流量的背后，景区住宿容量确实显得不足。如何权衡游客与业主之间的利益，也成为开发商头痛的问题之一。

与白鹭岛的运作模式不同，威海纹石宝滩的日租房，主要通过与当地旅行机构的合作来完成。虽然开发商保证，旺季每个月将保证60%的入住率，但记者了解到，大量类似的楼盘甚至不能维持30%的入住率。要想真正实现赢利，一个专业的打理团队必不可少，可问题在于，一旦购房者买下房子，一些开发商当初的承诺是否能够完全兑现。

一个更为严重的问题是，尽管旅游房产拥有得天独厚的自然环境，却因为“地处偏僻”，一些日常生活中必不可少的配套相对缺乏，比如医院、餐厅和购物场所等。据了解，购买旅游房产的主力业主群中，有相当一部分是老年人。与其他年龄层次的购房者不同，老年人购买这类房产，多是为了退休后离开城市，颐养天年，长住的可能性较大。而周边缺少医院等设施，无疑为在此长住的老人们埋下健康隐患。目前看来，该类房产似乎只能满足人们短期暂住的需求。

“我估计现在买了房子也用不着，这里完全没有配套设施，起码还要等10年。”从大街上拿到一张威海银滩的宣传单就直接坐车到银滩考察，连家也没有回就直接订购了一套170平方米房子的孙先生说，“10年以后的事情，谁说得清？但总不会比现在的房价还低吧！”

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