小户型决定海南楼市命运

近来海南小户型受到越来越多人的青睐，而且其风行之势愈演愈烈。自从07年海甸岛的怡心园、琼海的天来泉等几个主打小户型的项目一炮走红之后，海南楼市的小户型开始大行其道，各开发商也纷纷上马小户型项目。从03年海南地产开始复苏以来，各地产商不断地探路各种楼市细分市场，在07年终于找到通往海南楼市繁荣大路的突破口，这个突破口就是度假用小户型房产。在刚闭幕的第10届房展会上，最吸引人的也是文昌几个项目的小户型房号。海南的小户型房产为什么会在短时间里受到热捧？将来的走势会是怎样？对海南楼市的发展又将产生什么影响？

在很多城市，90平米以下的小户型房产一直被投资者追为理想投资对象中的“摇钱树”。小户型一般都有较低的总价、方便便宜的物业管理、易出租、好转手、对户型要求不高等这些十分有利于投资的特点。尤其以旅游地产为主的海南楼市，海南的小户型如此受捧也就不奇怪了。海南拥有全国罕有的热带海洋资源和优质的养生环境，岛外人在海南购置一套房产，冬季用来自已度假，平时用来出租回收租金，即使空置也不碍事，小户型物业不高，何况海南房价本来就低于大陆房价，一套集旅游度假和投资于一体的小户型总价也就在30万以下，它能不成为投资者追捧的对象吗？再加上随着中国经济的发展，海南小户型的业主不停留在高端人群的层面上，而是广大的中产阶层。这一巨大的市场需求大大推动了海南小户型的发展。另一个因素就是海南的宜居生态环境，现在人们消费的潮流就是健康，吃穿行住都要对人体无害，人们想尽办法使自己健康长寿，对养生环境的需求只会越来越强，海南的生态环境也将越来越体现出它的价值。
 
据海南相关部门统计，海南2008年房地产开发一季度累计投资303245万元，对比2007年增加幅度达55.2%，其中住宅投资270662万元，增长幅度为84.1%；住宅投资类型中90平方米以下住房投资97616万元，增长幅度达402.3%；而办公楼和商业营业用房的投资额与上年同期相比都下降了32个百分点。从这些数据中可以看出来，开发商认准了海南小户型房产这一块市场，把资金压在了小户型这一注上，而且一季度定金及预付款比去年增长幅度992.8%，这说明开发商对海南小户型的信心十分充足，新开工面积的增幅也达到了135.8%。接下来的海南楼市将由小户型房产担任主要角色。
 
发展如此迅猛的小户型对海南楼市的影响非同小可。关注海南楼市的朋友都知道，海南楼市的供应量目前处在一个相对的回落期，连续两届房展会参展项目都不多，新入市项目更少。我认为过了这个短缺期，等到今年一季度投资的项目开始陆续上市的时候，也就意味着海南楼市下一轮的火爆也将上演，而在下一轮的楼市繁荣中，很有可能就是一场众多小户型项目之间的角逐。

在经历了连续高速发展的海南楼市之后，小户型又成为海南房地产市场最主要的产品类型，这种产品结构对海南地产的稳定发展是不利的。大量的小户型入市会进一步刺激岛外人士在海南的投资炒房行为，这些中产阶层的投资者不属于真正的高端人群，受宏观经济走势的影响比较大，而目前中国楼市宏观形势在接下来的两年里都不看好，一旦中国大的经济形势稍有不景气的苗头，那些拿家底来投资的炒房客就会有抛房的可能，当人们都往同一个市场里抛售同一种产品时，这个市场只会有更大的恐慌和混乱。

小户型房产对海南对发展也会产生深远的影响。在海南，住宅地产在城市开发中占有重要地位，城市规模的扩大过程中有很大成分就是住宅地产开发。这些新开发项目的住宅类型对海南未来发展定位具有意义重大。前段时间海南省省长在媒体上表示要把海南做成一个“国际旅游岛”，我看到那个新闻，心里真不是滋味，一方面体谅政府部门的良苦用心，另一方面替海南的种种无奈扼腕叹惜，海南真是被埋没了啊！我觉得海南就像一个本该有大出息的孩子，可为了眼前的短暂利益，不得不把自己优良的资质用在谋生糊口上，难得的天斌根本就没有体现它的真正价值来！海南具备“国际旅游岛”的自然条件，海南的地产本应该是面向世界范围的豪宅贵府，而现实的海南却是除三亚之外，其它城市的高端房产都乏人问津，销售状况不容乐观。造成这种现象的原因是什么呢？我觉得主要是海南没有对自身的旅游资源进行深度挖掘，简单落后的旅游配套服务远不足以吸引世界范围的高端人士前来海南度假。

国际级旅游度假海岛的路走不上，商业地产又缺乏经济支撑，酒店的市场容量也只有那么大，只有大陆有对海南小户型房子的需求，那海南房地产只能盖房子卖给大陆的置业者和投资者了。把海南拿来做小户型，不仅让海南自身掉价，而且还往楼市注入了风险。不管怎样，海南楼市的发展就看小户型房产的表演了。

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