“琼海地产业面临的机遇与挑战”高峰论坛会议现场
谢树霄：现在进行高峰论坛的环节，下面的嘉宾也可以参与讨论，但是要举手。
论坛嘉宾名单：韩歌、谢树霄、纬达联行总经理 汪志军、新天地•阳光城营销总监经纬、海口里源房地产营销策划有限公司 总经理 李媛、博海•假日风情项目总经理 付启平、博鳌•玉带湾项目经理 吴闽燕、北纬20度副总经理 邓兴国、景成花半里总经理 林盛山
个问题是大家比较关心的一个：
议题一：2006年被称为“政策年”，2007年则被视为“房价年”，面对无形的调控压力与有形的房价上涨，地产开发企业们怎样在多方搏弈中获得多赢局面？请海口晚报的韩歌韩老师说二句：
韩歌：琼海的房地产，今天的各位朋友对琼海房地产的发展形势都是把脉者。对琼海的过去，现在和未来都是非常清楚，希望大家今天敞开心怀参与到对话中来。
谢树霄：韩老师今天是抛砖引玉，下面请汪总先讲一讲。
汪志军：我觉得房价上涨，即有合理性，也有不合理性。首先琼海房价上涨是附合市场发展规律的，但是到今年，八，九、十月份，有个别的楼盘在比拼价格，甚至有三天一调价，甚至一周一调价出现，就是说乐观情绪在弥漫。包括刚才王局说到，省长下来也说，要有节奏的发展。这里有很多含义。一个是我们的供应量，即不要过了，也不能达不到需求。不管省里，市里，还是我们的从业者，都希望是一种健康发展，小步快跑的情况。
有人说天来泉卖的太便宜了，原来是2000多，有人劝我应该卖到4000。因为你有温泉资源，这是很稀缺的。但我们不这样想，我们的二期大概在3000左右。我们希望起步非常稳健，不要一上来就跳跃。我认为整体的方向是健康平稳的，但有个别的项目在躁动，这不是好现象。
经纬：我想这样，汪总刚刚讲的很深刻，我觉得在技术层面，如何使房价稳步有续的发展。一个是产品的差异化，这个是非常重要的。现在我们看到，光在琼海，方圆也不是很大的区域，实际上可选的楼盘已经不少了，对我们开发商也是创新创意的过程。产品的差异化，特别是旅游地产，是非常有意义的，在于我们所面临的客户群太大了，能产生非常细化的需求，我们怎么能捕捉到？这些千里之外来买房的人，不仅是一个水泥房子，他可能每年五个月在这里，他希望吃喝玩乐都享受到。
陈虹：非常高兴来到这里。我认为天来泉是让我迈入中国旅游市场的步。我接着经总刚才讲过的话，他说买旅游地产的人，是从千里之外来的。选择夏威夷的人，不是因为夏威夷某个房子好。买旅游地产的客户，不管是买一千万的海滨豪宅，还是买4000元的度假小屋。他都是一个对生活有梦想的人。买一个房子，不是说我今天不满意了，我明天可以退掉，他买的是未来十年，十五年的生活方式。有人说天来泉的房子便宜，但我们也有些很有钱的客户群。整个海南岛，都是上天赐与我们的珍宝，要让我们的房子，与人们内心的期许所区配，那么价格只是一个数字，不是影响人的选择的关键性因素。
邓兴国：琼海的房价，我认为有三个特点，一个是有自然资源，第二个因素是琼海这个地方，东环铁路，从海口到三亚，应该说带动了房地产的上涨。第三琼海对政府配套，小区配套的发展，都引起了房价的上涨。我们北纬20度小区，当时是十几万一套，当时的房价土地成本是1300多，那时是2005年，现在有人来问，有没有转让的房子？琼海有这么多好的楼盘，还是有人想从我们这买房子。琼海是个养生之都，我认为这提的很好。我们小区的客户从北京、天津的客户很多，当地的客户不是很多。琼海的楼盘，关键我们要做精，做细。
林盛山：我是刚到琼海，做一个小小的房地产开发。从的房价来说，琼海的房价是偏低的，不象大城市，深圳、北京等，一个月的涨价就是几千块钱。所以琼海这个地方，我认为涨价的空间是合理的，对于每个小区，楼盘的投资，大家也是按自己的成本，市场的需求进行计算的。去年我们来的时候，房价停留在2000以内，现在大部分在2500左右，从涨价的幅度来说是比较快的。从海南的环境气候，人文等来讲，对比各地的房地产市场，价格还是比较平稳。
吴闽燕：今天很荣幸参加这个论坛，可以说我今天是代表博鳌这个版块来参加。我们公司开发的项目进入尾声。有个宝莲城，是做为海南省重点工程。就我个人来说，讨论房价的问题，我个人从事这个行业已经十多年了，从低谷到高峰再到低谷。从05年以前的低迷到现在的火爆，大环境在逐渐变好。可以说到了无论你产品怎样，都能卖得出去的状况，不必过多的宣传。从我06年到琼海来，到现在房价了1000多/平米。做为一个二线城市，我认为涨得是非常快的。来海南之前，我也不知道琼海这个小地方，这个涨价的速度是非常快。我非常同意汪总说的价格要平稳上涨，不要直线上升。否则这个市场就停滞了。
谢树霄：接下来进入第二个问题。
议题二：无论海口三亚还是琼海等城市，地产行业面临新的洗牌格局，尤其是实力房企频频落子旅游地产，刚才王局也说到，中信也踏足琼海房地产。各开发企业如何构建自己的核心竞争力，如何利用整合营销取得先发优势？对于琼海来讲，外销是的出路，推广宣传，应该整合什么样的资源呢？请李媛女士讲两句。
李媛：大家下午好！我们李媛房地产营销策划公司，是个把琼海的房产推向内的地销售商，我们是03年开始推广琼海的。当时我们从内地拉来几车，几组购房者，当时的成交率只有一组。现在我又拉来看房团，现在是10个人来看房，定的房子是15套，20套这样。整个城市的品质在提高，我们在打造项目的同时，需要有城市的名片，城市的基础。我们一车一车人拉过来，为什么成交率这么低呢？因为那时城市还很荒凉，很落后。现在琼海越来越漂亮了，尤其是今天又有欢乐节，琼海这个城市越来越漂亮了。现在许多客户打听，听说琼海房价涨了，他们非常高兴。但如果再涨，那就会把很多客户挡在门外了。我们要吸引各种人士，让低收入的能买得起小户型，中等收入能买得起花园洋房，高收入能买得起大户型。只要琼海更漂亮，更适合居住，就会有更多的人涌入琼海！这样每个项目的销售难度也降低了，良性健康的发展！
邓兴国：琼海这个地方，从开发商的角度说，我们企业是个大型企业，公司把我们派到琼海开发房地产，当时法院把琼海1000亩土地判给我们。2003年我们拿到土地，2004年，工作组来琼海调研，当时我们还看不出来，当时很荒凉，当时道路的两旁都是宅基地，小房子，很难看。我们当时说这样吧，我们在海南注册房地产公司。我们当初想1000亩，卖掉算了，当时我们想把土地盘活。当时芦苇2米多高。我们当时也没想到，房价会涨到2000多/平，如果想到了，是不是能不能慢一点？当时我们看不出这个市场。现在琼海政府对市场的包装很成功，现在很多开发商进驻，是一种拼博的源泉。我认为天来泉从规划，到规模也费了很多的力量，做了很多调研。做为同仁，值得我们学习。
我同成都人，成都房价涨的非常凶，我有个同学，6000多买的房子，现在涨到1万了。琼海如果打造成养生之都，这在来讲是少见的。我觉得琼海的房子3000多很正常。往后的二年，三年，能涨到3500左右是非常正常的。如果超过了，可能泡沫就产生了。海南的消费力派在这里。
房价要涨，需要过程，不能太猛，否则是站不住脚的。
韩歌：我想提问一下，林总有个项目叫景成花半里，方便不方便给我们做个介绍。
林盛山：我们这个项目，在琼海是二线土地，100亩地，计划建9万多平米。整个海南地产，小区里种植热带植物。我们计划用热带的花来做小区的绿化，所以我们叫花半里，这也是我们的尝试。
汪志军：这一个半月，上海的变化 ，很象05年，如果有人盲目追求利润化，万一市场的牛市打破，那么他就要解决生存问题。这是我的看法，我把事情往最坏的地方去想。我们把最有的风险都考虑到。期为什么只做13万方，13万我自有资金全部到位，能把他装修完，按时交房。包括2期，10万方，20万方一起动，资金先行，一天都不停工，一直建完。
谢树霄：可能大家意犹未尽，今天就到此为止，谢谢大家。
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