海口房价10月继续小幅上涨楼市拐点已经出现?

www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2007年11月19日09:12 来源：证券导报蔡仁潭

海口房价又涨了!

11月15日，《证券导报》“财经海南”记者从海南省价格监测中心获悉，10月份海口市房地产价格继续小幅上涨：普通住宅商品房集中成交价格由9月份的4241.67元／m2上涨至4269.33元／m2，环比上涨0.65%；商业用房集中成交价格由9月份的5058元／m2上涨至5130元／m2。

数据：涨势罕有

另一数据同样让人感受到海口房价的涨势。国家统计局海口调查队的调查结果显示，10月份，海口市房屋销售价格同比上涨9.6%。据该调查队负责人介绍，这是海口市房价连续第三个月同比涨幅维持在9%以上，也是近年来罕有的现象。

究其涨因，相关部门认为主要有：一是受经济增长较快影响，居民人均可支配收入提高，住宅商品房消费需求不断增长；二是受土地价格持续上涨及钢材、水泥等建材价格上涨影响，房屋建造成本提高。

但业内资深人士曹雨有着另外一种看法：“这一轮的上涨是结构性上涨。沿海沿江的一些高品质楼盘规模大、价格高，导致了均价的上涨。其中供需变化的因素比较小。”

著名房地产专家陈真诚从四个方面向记者分析了海口房价上涨的原因：“第一，可能属于此上涨周期的延迟跟随其他城市房价上涨的翘尾现象，海口房价在全国普涨期间存在延迟上涨的情况。第二，海口异域性自然资源确实不错。近期，这些自然资源性要素价值，可能被一些政府、投资者、开发商等市场人士重估、做文章，拉高房价上涨的心理期望，进而推动其做市行为，人为拉升房价。第三，土地交易价格、高CPI下建筑成本等成本上涨，给了房价上涨的理由。但因现在卖的房子是以前交易的土地，房屋生产也有个周期，所以从影响力来看，包括这个因素在内的前三个因素，均不如下述第四个因素：目前全国房市的一个新特点是，一些投资客呈现‘蝗虫效应’现象。他们在比较各城市的房价形势后，把目光瞄准了如海口等一些相对低价的所谓‘价格洼地’城市(以省会城市为主)，然后集中炒作，把房价炒高，再脱手获利而去。这些投资客集中扑向部分城市乃至个别城市，短期巨额资金流入目标城市，造成短暂性的虚拟需求集中急增现象。他们与一些房企(开发商、中介商)事实性地合手，把房价不断炒高。而一旦判断房市走势会改变，又会集中疯狂抛售以套现获利。这些城市就会像深圳等城市一样，出现大量的抛房，成交价和交易量迅速下降，市场观望，房市逆转下行。”

房价：居高难下？

像唐林这样的工薪阶层，当然希望房价下跌，但面对上述数据，他显得很无奈：“五一的时候我去看房，买不起；十一假期间也去看了，又涨了，还是买不起。现在房价是越来越高，只能观望了，我相信海口房价肯定会有个调整的。好的楼盘可能降价难，但普通的房子会降下来的，因为它不值这个价钱。”

“4200元一平米，对于沿海沿江的高品质楼盘，可能值这个价，但市内的楼盘价格不应这么高，这不符合价格和价值的关系，这不是理性的现象。”曹雨的观点和唐林的一致。

就海南房价走向，海南大学中国现代经济理论研究所所长王毅武认为：“目前海南房价和国内一线城市比，不是很高。从海南的环境、生态，海南的发展走向看，房价还有上涨的空间。”

对于房价的高低涨降，各种争论、各种观点一直不绝于耳。在各种声音中，“泡沫”两字是常见之词。

“在泡沫没有破裂时，你是无法证明泡沫的。”这是业界的一句名言。但数据可以帮助我们分析。国际上有一个计算房价购买承受力的方法：房价收入比，即一套房屋的价格跟一个家庭一年总的可支配的收入的对比。什么样的房价收入比才算是合理的呢？据业界人士介绍，世界银行的标准是5：1，联合国的标准是3：1。放在具体国家，美国的这个比例是3：1；日本是4：1。而在中国，目前这个比例大约在10-15：1。值得一提的是，香港房地产在1997年崩溃前，房价收入比大约是14：1。

按2007年上半年海口居民月人均可支配收入1090.56元计，一家三口的海口普通居民户，购买一套90平米、每平米4200元的商品房，不吃不喝约需10年才能买得起。

一位业界人士透露，目前海口不少房地产开发商的实际毛利率达到了50%左右，他认为房地产开发业务的合理毛利率应该在15%-20%左右：“按照正常的水平，海口的房均价应在每平米2400元-2600元较为合理。但在市场经济中，开发商肯定是追求利润最大化的，只要有人买，开发商卖出每平米5000元甚至1万元都是无可非议的。况且海南有着环境、生态这些牌可以打。”

但有专家指出，商品房不是一般的商品，它关乎国计民生，目前高房价已成为重大社会问题。中央政府早已对高企的房价有所担忧，并一直采取调控措施。近两年，“国八条”、“国六条”、八部委意见、九部委细则等政策接连出台，但成效并不明显。

调控政策继续出台。今年9月27日，央行与银监会共同发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，规定第二套住房贷款首付不低于40%，利率不得低于基准利率的1.1倍。这个“房贷新政”被视为今年以来最严厉的金融政策。它会给海口房地产市场带来何种影响？　“有影响，但不大。穷人无所谓第二套房；富人也无所谓多出10%。”王毅武教授说，“但对有点钱想买第二套房的人有影响。”