李建昆：地价房价谁更疯狂 傍"大款"是必由之路

紫园总助 李建昆

主持人黄艳：各地房企争相买地圈地，“地王”争夺战全国上演，地价房价谁更疯狂？您如何看待这一现象？

紫园李建昆：现在地价和房价都在牛市中，为什么会疯狂呢？因为大势所趋！30多岁，在海南做房地产超过10年的朋友，一定会很清醒。因为海南经历过98年的泡沫。只要是商品，就有自身运作的周期，没有永远上涨的，也没有永远下跌的。有些城市的泡沫越来越大，就象当年的海口经济发展，牛市的后半段一定是泡沫出现，赚钱效应，而不是价值效应创造了泡沫。目前海南的价格还有一定的合理性，相比之下，还有价值投资的余地。但是在一线城市，拍什么地王，拿来融资，这就是资本运营的范畴了，这就看运作泡沫的水平。做为海南岛，还没有热到这个程度。海口市的房价水平，还不能成为海南最高的房价，还超不过三亚。所以我觉得在海南从事房地产，将来可能会有调整，但风险不大。海南十几年没有发展，最近几年才开始城市化，这是一个内在的推动。只要有人来投资，就需要人才，需要有办公室，需要商业配套，只要这个区域的经济不倒退，这个区域的房产前景就会很好。

我们企业有一些运作土地的手法，本来房地产企业的强项在于怎么把地变为产品。我们企业的定位在于开发产品，追求现金流，不是追求捂住地，压住盘，获得投资收益。

主持人黄艳：房地产企业，通过银行渠道，间接融资的难度在提高。做为本土的企业，中小型企业，他们通过什么方式来运作，他们的出路在哪里呢？

紫园李建昆：现在说银行融资难度高，我觉得和目前的现状不太相符。现在银行钱很多，但是投不出去，他们现在非常着急。现在是国家在调控。目前银行认为什么风险比较低呢，可能是个人贷款。我们的感觉，只要你有地，银行就给你贷款。本身你有抵押物，银行就给你贷款。

海南的开发商很少有说买一块地，然后坐等土地升值。我们紫园要创造项目附加值，所以不管牛市还是熊市。我们欢迎调控，把投机性的、炒地的这部分人挤掉。关于调控，我们感觉方向是有问题的。政府整个调控的方向，第一阶段是土地供应不足，而不是土地太多。现在政府反而在控制土地投入。为什么没有人点破，这是因为有一个利益共同体。做为企业，看到地王很高兴，因为可以拉高出手。现在只要交土地转让金，容积率还能涨，还能往上盖。什么时候调控才能够让利于民了呢？卖地赚的钱，能不能补偿给低收入人群呢？地王是房地产业的慕杯。未来看谁杀跌杀的快，谁出手得快。

紫园主持人黄艳：北京恩祥，也是在短时间内，完成了跨行业发展的格局。在融资方面有什么计划吗？

紫园李建昆：（傍大款是必由之路）我认为海南大部分的开发商，都属于项目开发商，对战略考虑不太多。我们企业最重要的是打造一个固定的产品，打造一个营利模式。这也是我们学习万科的一个方式。你能够去创造高的土地附加值，你就能找到更多的土地。因为许多国有企业有大量的土地，他们不是开发商。包括紫园的项目，我们和城投公司合作，这种合作适合我们房地产企业快速发展，也规避很多风险。城投公司，先把贷款，再把整个片区规划好，再和开发商合作，打造产品，最终实现整个现金回收。然后企业有了钱，又可以为海口市政府6000亩，6000亩的做。现在长流组团，正在开发。我们榜大款，用我们自身创造利润 的能力，来赢得这个合作的机会。一旦调整了，没套住我。实际上我们参与到市场化的进程中来，前提是GDP要增长，否则是空谈。现在海南要多创造一些大企业，多发展一些支柱性企业，这样海南才能长期发展。

从客观上讲，所以的房地产开发商都是融资高手，只有极少数象港资那样，一个项目2个亿，2个亿一次性投入。如果是合作，一二千万就可以把2个亿的事做了。做为地产商来讲，老是谈融资，就有风险了。为什么说香港的地产天王，都是把钱都投进去再做。这就是他们的一个习惯，控制整个房地产的资产负债率，在30%。这是抵御经济危机的底线。一旦出现经济危机那么融资过高的就会破产。借来的钱是有成本的，是要还的。你借来的钱能不能产生效益，你如何确定你的钱能翻一倍。所以融资不是根本，还是赢利模式是根本。我们也想上市，但我们的能力，我们现在的水平，不要谈上市。等你能赚钱了，你有赢利模式了，很多人会来帮你上市的。很多企业把上市当成目的。

主持人黄艳：前段时间王石讲，现在开发商都会向上市公司靠拢。等地产巨头进来后，海南目前的中小企业，该如何发展呢？

紫园李建昆：市场的多元化，多层次，不一定没有大的土地就没有机会了。很多土地有他的历史原因，虽然你很有实力，你也不能心想事成。五六十亩的地，富力很不会做。

李建昆：实际上我们海口很多项目，都是做土地开发。比如新世界集团，美丽沙抗战十年，现在地价也涨了。现在我们小公司想长大，必须从小项目做起。不可能一夜之间，从十岁涨到30岁。象四大天王，长江实业，新世界等。象新世界这个公司，过量的屯地，这是有风险的。在赚钱的时候屯地是好现象，但你必须要赚钱。给你一万亩 ，一般的企业也不敢要，你怎么融资，怎么运作？现在大企业拿地，这是历史现象。一旦发生调整，死掉的一定是一二个大的。在竞争过程中，谁都想做大，但资产负债率不能太高。最后击鼓传花，鼓一停，到时候你变现是很难的。等一个月不来一个客户，你就着急了。房地产企业，有1000亿，但一年10亿成本，如果你烧不起这10个亿，你或许就要花1000亿。欲速则不达，很多事情都是这样。

天来泉是差异化的定位比较准。核心的问题是抓住了目标市场。现在有的开发商，上去就拿地，这个风险很大。我80万拿一亩，他放在手里好几 年，海口报建是非常慢的，很头痛，要过五关六将，批完这后就面目全非了。不是谁拿了都能赚钱的。现在是我有钱我不怕，见地就买，这个 风险就大了。现在地王就是这样，反正地价在涨。现在大型国企都在热衷于圈地了，实际上很多人并不是专业人士。像现在上市公司如宝利等 ，五六十元股价，现在牛市可以维护，等到了熊市就麻烦了。

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