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小“苹果园”的大生意经

　　[提要]小“苹果园”的大生意经———记深圳市鹏宝东物业发展有限公司苹果园项目总经理罗运光在约访罗运光的当天，我们特地早到了半个小时，为的就是要仔细看看苹果园。因为是周二上午，看楼的人还不太多。苹果园的样板房不大，但空间设计很合理，边边角角也不浪费。确实，户型好了，方可“小中见大”。交楼标准也让我们有点吃惊，因为是送精装修，追求简单生活的人大概带上行李就可以入住了。小户型楼盘在深圳楼市不少，不过在龙华这样一个以大盘、大户型为主导的片区房地产市场，有勇气和信心做小户型项目的目前也许只有苹果园一个。一枝独秀在某些时候并不是一帆风
小“苹果园”的大生意经 ———记深圳市鹏宝东物业发展有限公司苹果园项目总经理罗运光 在约访罗运光的当天，我们特地早到了半个小时，为的就是要仔细看看苹果园。 因为是周二上午，看楼的人还不太多。苹果园的样板房不大，但空间设计很合理，边边角角也不浪费。确实，户型好了，方可“小中见大”。交楼标准也让我们有点吃惊，因为是送精装修，追求简单生活的人大概带上行李就可以入住了。 小户型楼盘在深圳楼市不少，不过在龙华这样一个以大盘、大户型为主导的片区房地产市场，有勇气和信心做小户型项目的目前也许只有苹果园一个。一枝独秀在某些时候并不是一帆风顺的，常要承担巨大的心理压力和未知风险的考验。在经济活动中，一枝独秀需要更多的前瞻和谋略，布局正确才能出奇制胜、一鸣惊人，最后赢得市场。苹果园从4月15日开始认购登记，6月15日公开发售，到今天已卖出750余套房子，实现销售过半，这颗新鲜的“苹果”看来已经熟了。 一鸣惊人“苹果”不是一夜长出来的 今年7月的夏交会上，苹果园以造型独特的大型苹果展位设计一鸣惊人；今年夏天，酝酿了半年多的“苹果”破土而出，开花结果，搅动龙华楼市风云。 在卖出的750多套房子中，有60％的客户来自市内25至30岁的白领。所有市内客户中，有20％为纯投资，80％为过渡性置业，仅开盘当天就落订106套。这样的成绩，已超过了销售的最初预计。按照深圳楼市普遍的销售速度，750多套房子大概需要一年多甚至需要两年的时间才能消化掉。 “从一开始，就把客户定位在以市内年轻人为主，50％以上应该来自福田中心区”，罗运光说：“苹果园代表健康时尚，与项目潜在客户的定位相吻合。在夏天，绿色的苹果给人带来清爽和冰凉的感觉，这也是夏交会展台设计的灵感来源”。 谈到苹果园独特的报纸广告设计，罗运光承认当时风火广告拿出设计方案时，他也是抱着试试看的心态。就是因为广告设计人员的一席话：产品要卖给谁，就是跟谁说话。苹果园定位如此，宣传也应往这个方向走。正如罗马不是一天造成的一样，“苹果园”看似突然降临的成功也不是一夜之间长出来的。又香又甜的苹果，它的成长土壤是什么？下面文字记载的苹果园诞生的“前传”也许会对业界有所借鉴。 一枝独秀“苹果”为什么那么甜？ 苹果园有一个有趣的广告主打语：25岁，变一变。 如果换个角度看，苹果园就是一片充满神奇魔力的土地，变出了好吃又好看的“苹果”。罗运光这样设想苹果园的年轻客户：25到30岁之间的年轻人，刚到深圳工作几年，手中的积蓄不多，但生活方式却很时尚。当他们与苹果园遭遇的时候，就会渴望从集体宿舍中脱离出来，拥有一份自己的天地。 然而只有这样简单的设想还不够，因为深圳市内有不少品质超群的小户型可供选择，苹果园开始寻求传统小户型的突破点。对此，罗运光总结了5点，那就是双阳台、观光电梯、空中花园、成规模的社区以及送精装修。当初项目刚动工，就有人表示疑问，这么大的一块地全做小户型，风险到底多大？然而，罗运光的想法却是，大户型和小户型捆绑在一起做，表面上看似乎风险小一些，但实际上可能会在客户划分上出现困难，销售推广也会分散精力；要做就做一个小户型的纯粹天地，龙华经济高度发展的现状决定了苹果园的生存空间很大，又有风和日丽，锦绣江南两大社区做邻居。在龙华，小户型是市场空白点，既然在关内卖得火爆，关外也应该卖得好。 在罗运光的心中，已为苹果园的销售设定了一个时间表：到今年10月，90％的房子找到买家，到年底基本售罄，2004年3月入伙，然后转入下一个地产项目的操作。 一往情深十年难解的龙华情结 罗运光是来自广东河源紫金的客家人，待人热情而且真诚，这一点从一见面他为我们亲手泡的一壶功夫茶就可以感受到。在他不大的办公室里，会客区的茶几上摆着一套完整的功夫茶茶具，从取茶叶、烫壶杯、倾倒第一泡茶，斟茶的娴熟手势中，客家人的热情待客之道被罗运光发挥得淋漓尽致。 1988年，罗运光来到深圳，接触过房地产绿化园林的工作。6年后，他到龙华一家国营房地产开发企业开发部工作。在龙华房地产界一干就是10年。去年6月，罗运光决定出来开创一片属于自己的天空；9月，苹果园开工建设以平均5天一层楼的时间向上“拔高”，最快时达到4天一层楼。讲求效率的罗运光说，苹果园项目拥有精简高效的管理团队，发扬“效率就是生命，时间就是金钱”的，就是来自团队里直接操作项目的30几个人。 有朋友送给他一副对联：“开万间广厦，创千秋伟业。”这副对联用毛笔挥就，就挂在罗运光的办公桌后的墙上，中间是龙华的地图。十年风雨已经走过，他对龙华的一往情深未曾减退，反而随着岁月的流转对龙华楼市的未来信心倍增。 在苹果园的楼书上，有这么一段话阐述苹果园的投资法则： 成功的特质是有远见和当机立断。 现在投资，明日更多收获。 具备远见才能获得最大的经济效益。 远见就是比别人先一步看到未来。适时投资，才能有不菲收获。 苹果园，来的正是时候。 对于罗运光来说，几年前的远见和当机立断，敢为龙华楼市先的勇气成就了今日的苹果园，也帮助龙华的房地产市场找到了一个格局重整，产品更新换代的突破口。苹果园的成功，龙华乃至深圳楼市，都应该为之击节叫好：苹果园，来的真是时候！ 1.项目概况 发展商：深圳市鹏宝东物业发展有限公司 策划代理：深圳市德思勤置业有限公司 苹果园项目位于龙华，紧邻“风和日丽”和“锦绣江南”两大社区，由两栋6座塔楼组成，楼高18层。占地20354平方米，总建筑面积74222平方米，是龙华目前惟一的大规模、有中心花园的纯小户型社区。 设计师在建筑东西两端和楼与楼之间的连接部位设计了若干空中花园，为住户提供空中的休闲场所。在建筑布局设计上，苹果园塔楼东西向成“一”字排开，中间4栋塔楼为板式成排布置，两端的两栋塔楼成“Y”型，最大限度争取最佳朝向、中心花园景观及宁静的生活氛围。 苹果园开创在小户型市场新的设计理念：观景电梯、双阳台。 苹果园公共部分设计也十分出彩。建筑设计中公共部分容易被人所忽略，常被布置在最差的位置，不能采光，通风效果也不尽如人意，让人感觉又黑又闷，极不舒服。苹果园的设计师将电梯间、楼梯间、走道等公共部分设计成均可直接向外采光通风，不但节省能源，而且为住户提供更人性化的生活品质。 2.龙华的未来 龙华居住模式：低密度、花园式。 随着新的二线关政策的出台，龙华正在成为深圳白领的生活基地。龙华6.7平方公里的大浪高新技术园区和4平方公里的清湖高新技术园，将与深圳高新技术园区相衔接，龙华已经成为深圳高新技术产业带上重要的一环。 未来的3到5年间，预计将有大量的白领人士在龙华工作、安家，年轻人青睐的小户型将日益受宠。 罗运光几年前的远见和当机立断，敢为龙华楼市先的勇气成就了今日的苹果园。
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